해외부동산펀드, 레버리지·공실에 원금도 위험

해외부동산 공모펀드가 부동산을 기초자산으로 삼더라도 원금 전액 손실과 배당 중단, 투자금 회수 지연이 발생할 수 있어 가입 전 구조와 위험을 면밀히 살펴야 한다. 금융감독원은 10일 주요 분쟁사례를 바탕으로 투자자 유의사항 7가지를 안내하며 LTV 수준과 이자비용, 캐시 트랩 조항, 임차인의 잔여 계약기간과 갱신 가능성을 확인할 것을 당부했다.

현지 대출로 부동산을 매입하는 레버리지형 펀드는 선순위 대출을 만기까지 갚지 못하면 담보 부동산이 강제 매각될 수 있다. 매각대금에서 대출금이 먼저 빠지므로 자산 가격이 소폭 하락해도 투자 원금을 모두 잃을 가능성이 있다. 원금 손실이 없다는 취지로 권유한 A증권사 직원의 발언이 통화 녹취에서 확인된 분쟁에서는 부당권유 금지 위반에 따른 판매사의 배상책임이 일부 인정됐다.

배당 역시 확정 수익이 아니다. 대출약정상 LTV 초과나 공실률 상승 등 정해진 조건이 생기면 임대수익을 대주에게 우선 귀속시키는 캐시 트랩이 작동할 수 있다. 매년 6%의 확정 이자가 지급된다는 취지의 설명을 듣고 가입했다가 배당이 중단된 B증권사 사례에서는 녹취를 근거로 설명의무 위반 책임이 일부 인정됐다. 반면 환매 제한이 투자설명서에 기재됐고 불완전판매를 입증할 객관적 자료가 없었던 분쟁에서는 판매사 책임이 인정되지 않았다.

부동산 펀드는 환매금지형이 많아 만기 전 회수가 제한되며, 상장돼도 유동성이 부족하면 거래가 성사되지 않거나 펀드 가치보다 낮게 팔릴 수 있다. 만기 후에도 부동산 매각과 청산이 필요하고, 만기 연장에 반대한 투자자가 수익증권 매수를 청구해도 현금성 자산이 부족하면 회수가 늦어진다. 연장 기간에 핵심 임차인이 퇴거하면 임대수익과 자산가치가 함께 떨어질 수 있다. 청약서에 설명을 듣고 이해했다는 내용을 자필로 쓰면 분쟁 판단자료가 되며, 안정형 투자자에게 초고위험 상품을 권유한 사례에서는 적합성 원칙 위반에 따른 배상책임이 일부 인정됐다.