해외부동산펀드, 가격 하락 땐 원금 전액 손실

해외부동산 공모펀드는 부동산을 기초자산으로 삼았다는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없다는 금융당국의 경고가 나왔다. 금융감독원은 10일 주요 분쟁사례를 토대로 원금 손실과 배당 중단, 환매 제한, 만기 연장 등 투자자가 살펴야 할 7가지 유의사항을 제시했다. 투자기간과 감당할 수 있는 손실 수준을 가입 전에 직접 점검해야 한다는 취지다.

현지 금융기관의 대출로 부동산을 사들이는 레버리지 구조에서는 선순위 대출을 만기까지 갚지 못하면 담보 부동산이 강제 매각될 수 있다. 매각대금은 대출 상환에 먼저 쓰여 자산가격이 소폭만 하락해도 투자자 몫이 남지 않을 수 있다. A증권사 직원은 부동산 투자라 원금 손실 걱정 없이 안전하다는 취지로 권유했지만 실제로 전액 손실이 났다. 통화 녹취에서 단정적 설명이 확인돼 부당권유에 따른 증권사의 배상책임이 일부 인정됐다.

배당 역시 확정 수익이 아니다. 담보인정비율 초과나 공실률 상승이 발생하면 임대수익을 투자자에게 지급하지 않고 대주에게 우선 귀속시키는 ‘캐시 트랩’ 조항이 작동할 수 있다. B증권사는 매년 6%의 확정 이자를 지급하는 상품이라는 취지로 권유했으나 이후 배당이 중단됐다. 안정적인 배당을 받을 수 있다는 설명이 있었던 사실이 확인되면서 손해배상 책임이 일부 인정됐다. 만기 연장 뒤 핵심 임차인이 퇴거해 임대수익과 자산가치가 함께 떨어지고 원금 손실이 발생한 사례도 있다.

부동산 펀드는 환매금지형이 많아 만기 전 자금 회수가 어렵고, 상장 상품도 거래가 원활하지 않거나 펀드 가치보다 낮은 가격에 처분될 수 있다. 만기가 끝나도 부동산 매각과 청산이 지연되거나 현금성 자산이 부족하면 지급 시점이 늦어진다. 실제로 만기 연장에 반대한 투자자가 회수를 청구했지만 수개월간 돈을 받지 못했다. 상품을 이해했다는 자필 문구와 녹취가 남으면 설명의무 위반 배상이 인정되지 않을 수 있으며, 안정형 투자자에게 초고위험 상품을 권한 증권사에는 적합성 원칙 위반 책임이 일부 인정됐다. 금감원은 관련 분쟁과 유의사항 안내를 이어가고 필요하면 제도 개선을 추진할 계획이다.