해외부동산 펀드, 가격 하락 땐 원금 전액 잃을 수도

해외 부동산을 기초 자산으로 삼은 공모펀드에서도 원금 전액 손실과 투자금 회수 지연이 발생할 수 있어 가입 전 위험 구조를 면밀히 살펴야 한다. 금융감독원은 10일 해외부동산 공모펀드의 주요 분쟁 사례와 투자자 유의 사항을 공개하고, 부동산에 투자한다는 이유만으로 해당 상품을 안전 자산으로 판단해서는 안 된다고 경고했다.

해외 부동산 펀드는 현지 금융기관의 대출을 활용해 건물을 매입하는 레버리지 방식이 일반적이다. 선순위 대출의 만기까지 채무를 갚지 못하면 대주가 담보권을 행사해 부동산을 강제로 매각할 수 있다. 대출 비중이 높은 구조에서는 부동산 가격이 소폭만 내려가도 매각 대금이 선순위 채무 상환에 먼저 쓰이면서 펀드 투자자의 원금이 모두 사라질 가능성이 있다.

부동산에서 임대 수익이 발생하더라도 배당금 지급이 중단될 수 있다. 현지 대출 약정에 담긴 ‘캐시 트랩’이 작동하면 임대 수익이 투자자에게 배분되지 않고 대주에게 우선 귀속되기 때문이다. 캐시 트랩은 담보인정비율(LTV)이 약정 기준을 넘거나 공실률이 상승하는 등 특정 조건이 충족될 때 적용될 수 있어, 투자자는 자산 가격뿐 아니라 대출 조건과 임대 상황도 함께 확인해야 한다.

투자금 회수 시점도 확정된 것으로 보기 어렵다. 부동산 펀드는 만기 전 환매가 제한되는 환매 금지형 상품이 대부분이며, 만기가 도래한 뒤에도 부동산 매각이나 청산 절차가 늦어지면 지급 일정이 미뤄질 수 있다. 수익자 총회에서 만기 연장에 반대하고 회수를 요구해도 지급 재원이 부족하면 즉시 돌려받기 어렵다. 투자자는 판매 직원의 권유 여부와 별개로 자신의 투자 기간과 감당할 수 있는 손실 범위를 점검한 뒤 가입을 결정해야 한다.