해외 자본이 떠받친 서울 상업용 부동산 시장

올해 상반기 서울의 오피스·물류센터·호텔·리테일 자산 거래액이 9조3000억원으로 집계됐다. 2분기 거래액은 약 4조4000억원으로 1분기보다 소폭 감소했다. 금리 상승으로 오피스 매매가 둔화했지만 물류센터와 호텔로 유입된 해외 자본이 전체 투자 시장을 뒷받침했다. 호텔 거래액은 지난해 같은 기간보다 71% 늘며 조사 대상 가운데 뚜렷한 회복 흐름을 보였다.

오피스 시장에서는 조달비용 부담이 커지며 거래가 위축됐으나 기관투자자의 밸류애드 투자와 세일앤리스백, 기업의 사옥 재매입 등 여러 방식의 거래가 이어졌다. 리모델링이나 용도 변경으로 자산 가치를 높이려는 매입도 지속됐다. 물류센터 거래 규모는 대형 자산 매매가 몰렸던 1분기보다 줄었지만 홍콩과 미국계 투자자가 신규 매수자로 참여해 해외 투자자의 범위가 넓어졌다.

물류센터 투자 수요는 임차 수익이 안정적인 상온·코어 자산에 집중됐다. 호텔 시장에서는 싱가포르계 투자운용사가 서울 도심 호텔을 인수하며 2분기 최대 규모 거래를 성사시키는 등 외국계 자본이 주요 거래를 주도했다. 오피스에 집중됐던 시장 흐름이 물류와 호텔 전반으로 확장되면서 서울 상업용 부동산 투자 기반도 자산 유형과 투자 주체 측면에서 다변화되는 양상을 나타냈다.

한국은행이 지난달 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 인상하면서 하반기에는 자산별 투자 수요와 가격의 차이가 더 커질 전망이다. 높아진 조달비용을 고려해 자금은 임차 수익이 안정적인 코어·프라임 자산으로 몰릴 가능성이 크다. 기관투자자는 밸류애드와 세일앤리스백 구조를 활용한 매입을 이어가고, 물류센터와 서울 도심 호텔에서는 해외 자본의 참여가 지속될 것으로 예상된다.