해외 부동산펀드, 담보 매각 땐 전액 손실 가능

해외 부동산펀드에서 원금 전액 손실과 배당 중단, 투자금 회수 제한을 둘러싼 분쟁이 이어지고 있다. 금융감독원은 10일 관련 공모펀드의 주요 분쟁 사례를 공개하고, 부동산을 투자 대상으로 삼았다는 이유만으로 안전한 상품으로 판단해서는 안 된다고 투자자들에게 주의를 당부했다.

A씨는 B증권사 직원에게 부동산에 투자하므로 원금 손실 우려가 없다는 취지의 설명을 듣고 가입했지만 원금을 모두 잃었다. 통화 녹취에서 단정적인 투자 권유가 확인되면서 증권사의 부당권유 금지 위반과 일부 배상책임이 인정됐다. 반면 중도 환매 제한이 투자설명서에 적힌 사례에서는 환매 거절을 부당한 업무 처리로 보기 어렵다는 결론이 내려졌다.

해외 부동산펀드는 현지 금융기관의 대출로 건물을 매입하는 레버리지 구조가 많다. 만기까지 빚을 갚지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제로 매각할 수 있고, 대출금을 먼저 갚은 뒤 남은 금액만 투자자에게 배분돼 투자 원금이 전부 사라질 수 있다. 담보인정비율 초과나 공실률 상승 때 임대수익을 대주에게 우선 귀속하는 캐시 트랩이 작동하면 배당도 중단될 수 있다.

환매금지형으로 설정된 상품은 만기 전에 자금을 빼기 어렵고, 상장된 펀드도 유동성이 부족하면 거래가 성사되지 않거나 펀드 가치보다 낮은 가격에 팔릴 수 있다. 만기 뒤에도 부동산 매각과 청산 때문에 회수가 늦어질 수 있으며, 만기 연장 과정에서는 임차인 퇴거와 공실 위험이 커질 수 있다. 청약신청서에 설명을 듣고 이해했다는 내용을 자필로 적으면 설명의무 위반에 따른 배상도 인정받기 어렵다. 원금 보전을 원하거나 단기 자금을 운용하려는 투자자는 가입 전 투자기간과 감당할 수 있는 손실 수준을 점검해야 한다.