해외 부동산 펀드, 원금 손실·환매 제한 유의

부동산에 투자하는 상품도 원금 전액을 잃을 수 있어 가입 전 구조와 위험을 면밀히 살펴야 한다. 금융감독원은 10일 해외 부동산 공모펀드의 주요 분쟁 사례와 투자자 유의 사항을 공개했다. 부동산이라는 투자 대상만 보고 안전한 상품으로 판단해서는 안 되며, 판매 직원의 권유와 별개로 투자 기간과 감내 가능한 손실 수준을 스스로 점검해야 한다는 취지다.

투자자 A씨는 증권사 직원에게 부동산 투자라 원금 손실 우려 없이 안전하다는 설명을 듣고 상품에 가입했지만 원금을 모두 잃었다. 이후 직원이 손실 가능성을 배제하는 단정적인 표현을 사용한 사실이 확인되면서 부당권유 금지 위반에 따른 증권사의 손해배상 책임이 일부 인정될 여지가 생겼다. 다만 설명을 들었다는 취지로 자필 서명하면 추후 설명 의무 위반을 근거로 배상을 받기 어려울 수 있어, 내용이 부족하면 서명 전에 추가 설명을 요구해야 한다.

해외 부동산 펀드는 일반적으로 현지 금융기관에서 대출받아 부동산을 매입하는 레버리지 방식으로 운용된다. 선순위 대출 만기까지 돈을 갚지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제로 처분할 수 있고, 이 과정에서 투자 원금이 훼손될 수 있다. 대출 약정상 임대수익을 투자자보다 대주에게 먼저 돌리는 캐시트랩도 발동될 수 있다. 담보인정비율이 기준을 넘거나 공실률이 오르면 투자자 배당이 중단될 가능성도 있다.

대부분 환매금지형으로 설정되는 부동산 펀드는 만기 전 투자금 회수가 제한된다. 이런 제한은 상품의 본질적 특성이고 투자설명서에도 주로 기재돼 있어 설명을 충분히 듣지 못했다는 사정만으로 불완전판매를 인정받기 어렵다. 만기가 지난 뒤에도 부동산 매각과 청산 절차, 현금성 자산 부족으로 회수가 늦어질 수 있으며 수익자총회에서 만기 연장에 반대해도 지연될 수 있다. 임차계약 기간에 맞춘 만기 역시 시장 악화로 연장될 수 있고, 임차인 퇴거와 공실 증가는 임대수익 감소와 자산가치 하락, 원금 손실로 이어질 수 있다.