해외 부동산 펀드, 만기·원금 보장 없어

금융감독원은 10일 해외 부동산 공모펀드의 주요 분쟁 사례와 투자자가 확인해야 할 위험 요인을 안내했다. 부동산을 기초자산으로 삼았다는 이유만으로 안전성이 보장되는 것은 아니며, 운용 결과에 따라 투자 원금 전액을 잃을 수 있다. 만기가 돌아온 뒤에도 부동산 매각과 펀드 청산이 끝나지 않으면 투자금 회수가 예정된 시점보다 늦어질 수 있다.

투자자 A씨는 증권사 직원에게 원금 손실 우려가 없는 안전한 상품이라는 설명을 듣고 가입했지만 원금을 모두 잃었다. 직원의 단정적인 권유가 확인돼 부당권유 금지 위반에 따른 증권사의 손해배상 책임은 일부 인정됐다. 다만 판매 과정에서 중도 환매 제한을 충분히 듣지 못했더라도, 관련 내용이 투자설명서에 기재돼 있다면 불완전판매로 인정받기 어려울 수 있다.

해외 부동산 펀드는 현지 금융기관의 대출을 활용해 부동산을 사들이는 레버리지 방식으로 운용되는 경우가 많다. 선순위 대출을 만기까지 갚지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 자산을 강제로 매각할 수 있고, 이 과정에서 원금 손실이 발생한다. 담보인정비율이 약정 기준을 넘거나 공실률이 높아지면 임대수익을 대주에게 먼저 돌리는 캐시트랩이 작동해 투자자 배당이 중단될 수도 있다.

부동산 펀드는 대부분 만기 전 환매가 제한되는 환매금지형으로 설정된다. 임차인의 계약 기간에 맞춘 만기도 시장 여건 악화로 연장될 수 있으며, 임차인 퇴거와 공실 확대는 임대수익 감소와 자산가치 하락으로 이어질 수 있다. 만기 연장에 반대하더라도 펀드에 현금성 자산이 부족하면 즉시 투자금을 돌려받기 어렵다. 투자자는 자필 서명 전에 부족한 설명을 추가로 요구하고, 투자 기간과 감당 가능한 손실 수준을 점검해야 한다.