해외 부동산 펀드, 만기·배당·원금 모두 위험

해외 부동산 공모 펀드에서 원금을 모두 잃거나 만기가 지난 뒤에도 투자금을 돌려받지 못하는 사례가 이어지고 있다. 금융감독원은 10일 주요 분쟁 사례와 투자자 유의 사항을 공개하며, 부동산을 기초 자산으로 삼았다는 이유만으로 안전한 상품으로 판단해서는 안 된다고 경고했다. 원금 전액 손실과 배당 중단, 중도 회수 제한이 모두 발생할 수 있어서다.

A 증권사 직원은 원금 손실 우려가 없는 안전한 상품이라는 취지로 가입을 권유했지만 실제로는 전액 손실이 났다. 통화 녹취에서 단정적인 설명이 확인돼 부당 권유 금지 위반에 따른 손해배상 책임이 일부 인정됐다. B 증권사도 매년 6%의 확정 이자가 지급된다는 취지로 안내했으나 가입 후 배당이 끊겼고, 배당의 안정성을 강조한 녹취를 근거로 설명 의무 위반 책임을 일부 부담하게 됐다.

해외 부동산 펀드는 현지 금융기관 대출을 활용해 건물을 사들이는 레버리지 구조가 많다. 선순위 대출을 갚지 못하면 담보 부동산이 강제로 매각되고, 매각 대금도 대출 상환에 먼저 쓰여 자산 가격이 조금만 내려가도 투자자 몫이 사라질 수 있다. 공실률 상승 등 약정상 조건이 충족되면 임대 수익을 대주에게 우선 귀속시키는 캐시 트랩이 작동해 배당이 중단될 수도 있다.

대다수 상품은 만기 전 환매가 제한되며, 상장됐더라도 거래 부족으로 매도가 성사되지 않거나 펀드 가치보다 낮게 팔릴 수 있다. 환매 제한이 투자설명서에 적혀 있고 불완전 판매 자료가 없었던 사례에서는 증권사의 거절이 부당한 처리로 인정되지 않았다. 만기 후에도 부동산 매각과 청산, 현금 부족으로 지급이 늦어질 수 있으며, 연장 기간에 핵심 임차인이 떠나 임대 수익과 자산 가치가 함께 하락한 손실 사례도 확인됐다. 상품을 이해했다는 자필 문구는 배상 판단에 영향을 줄 수 있어 서명 전 추가 설명을 요구하고, 투자 기간과 감내 가능한 손실 수준을 점검해야 한다.