해외 부동산 펀드, 대출 구조에 원금 소진 위험

금융감독원은 10일 해외 부동산 공모펀드의 구조에 따라 투자 원금 전액을 잃을 수 있다며 주의를 당부했다. 부동산에 투자해 안전하다는 판매 직원의 설명만 믿고 평생 모은 자금을 넣은 60대 투자자가 한 푼도 회수하지 못하는 등 손실 사례가 이어지고 있다. 투자설명서에 상품 내용을 이해했다는 자필 서명을 남기면 사후에 불완전판매를 주장하거나 배상받기 어려울 수 있다.

해외 부동산 펀드는 투자금에 현지 금융기관의 대출을 더해 건물을 매입하는 레버리지 방식을 주로 활용한다. 자산을 처분할 때 대출금을 먼저 갚기 때문에 매각 가격이 떨어지면 투자자 몫이 급격히 줄거나 사라질 수 있다. 담보대출비율이 기준을 넘거나 공실률이 높아지면 캐시 트랩 조항이 작동해 임대 수익도 대주단에 우선 배분되고, 투자자 배당은 중단될 수 있다.

손실은 이미 여러 상품에서 구체화했다. 2024년 2월 15일 기준 독일 오피스에 투자한 이지스글로벌부동산투자신탁229호는 수익률이 -81.98%였고, 미국 워싱턴DC의 나사 본사 오피스를 담은 하나대체투자나사부동산투자신탁1호는 -35.5%를 기록했다. 2025년 2월에는 벨기에 브뤼셀 오피스 펀드가 만기 채무불이행에 따른 강제 처분 통보를 받았으며, 독일 프랑크푸르트 트리아논 빌딩 펀드는 채무불이행 사유 발생 후 기준가격이 0.01원으로 조정됐다.

대부분의 해외 부동산 펀드는 만기 전 투자금을 돌려받기 어려운 환매금지형으로 설정돼 있다. 만기가 와도 건물 매각이나 펀드 청산이 늦어지면 회수 시점이 미뤄지고, 그 사이 임차인 변경이나 공실 증가로 자산 가치와 투자금이 더 줄어들 수 있다. 투자자는 가입 전에 대출 비중과 이자 비용, 캐시 트랩 조건, 환매 제한, 임차 기간을 직접 확인하고 자신의 투자 가능 기간과 감당할 수 있는 손실 범위에 맞는지 판단해야 한다.