해외 부동산 펀드, 담보 처분 땐 전액 손실

해외 부동산 공모펀드에 가입했다가 원금을 모두 잃거나 만기 이후에도 투자금을 돌려받지 못하는 사례가 이어지고 있다. 직장인 A씨는 증권사 직원에게 부동산 투자 상품이어서 안전하다는 설명을 듣고 가입했지만 원금 전액을 잃었다. 판매 당시 녹취에서는 직원이 손실 가능성이 없다는 취지로 단정한 사실이 확인됐고, 금융감독원은 부당권유 금지 의무 위반으로 판단해 증권사의 손해배상 책임을 일부 인정했다.

해외 부동산 펀드는 투자금에 현지 금융기관의 대출을 더해 건물을 매입하는 레버리지 구조가 일반적이다. 시장 악화로 선순위 대출을 만기까지 갚지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제로 처분할 수 있다. 매각 가격이 하락한 상황에서는 후순위인 펀드 투자자의 원금이 전액 손실될 수 있다. 임대료가 발생해도 LTV 상승이나 공실률 확대 등 약정 조건에 따라 ‘캐시트랩’이 작동하면 배당이 중단되고 수익이 대출기관에 먼저 지급된다.

대부분의 부동산 펀드는 일정 기간 환매할 수 없는 환매금지형이어서 만기 전 자금 회수가 제한된다. 중도 환매 제한은 상품의 본질적 특성이고 투자설명서에 기재되는 경우가 많아, 충분한 설명을 듣지 못했다는 사유만으로 불완전판매를 인정받기는 쉽지 않다. 만기가 도래해도 부동산 매각이나 청산이 늦어지면 상환 시점이 미뤄진다. 수익자총회에서 만기 연장에 반대하더라도 펀드에 현금성 자산이 부족하면 즉시 투자금을 회수하기 어렵다.

펀드 만기는 통상 임차인의 계약 기간 등을 고려해 정하지만, 부동산 시장 침체로 적정 가격에 자산을 팔기 어려우면 연장이 불가피할 수 있다. 기존 임차인이 떠난 뒤 새 임차인을 확보하지 못하면 공실 증가와 임대 수익 감소, 자산가치 하락이 원금 손실로 연결될 수 있다. 투자자가 상품설명서 등에 이해했다는 취지로 자필 서명했다면 사후에 설명 의무 위반을 주장하기도 어려워질 수 있다. 원금 보전을 원하거나 단기자금을 운용하려는 투자자는 가입 전 투자 기간과 중도 회수 가능성, 감당할 수 있는 최대 손실을 직접 점검해야 한다.