하반기 수도권 집값, 금리와 전세·철도가 좌우한다

하반기 수도권 부동산시장의 최대 변수는 금리로, 케빈 워시 미국 연방준비제도이사회 의장과 신현송 한국은행 총재가 모두 매파적 신호를 보내면서 대출금리 상승 가능성이 커지고 있다. 한국은행이 발표한 예금은행 가계대출 금리 평균은 1월 4.50%에서 5월 4.46%로 큰 변화가 없었지만, 금리수준별 여수신 비중을 보면 4.0% 이상~4.5% 미만 구간의 대출 비중이 1월 27%에서 5월 37%로 꾸준히 증가했다. 같은 기간 서울·인천·경기 아파트 매매 거래량은 1월 2.2만 건에서 5월 2.8만 건으로 늘어, 수도권 매입자들이 4% 초반대 금리에 적응하고 있음을 보여준다.

관건은 하반기 4.5% 이상~5.0% 미만 금리 대출 비중이다. 5월 기준 이 구간의 비중은 14% 수준이며, 과거 패턴을 보면 이 비중이 20%를 돌파하면 수도권 아파트 거래량이 급감하기 시작하고, 30%까지 치솟으면 시장이 냉각됐다. 2023년과 2024년 하반기 모두 20% 돌파 후 매입 심리가 꺾인 사례가 있다. 따라서 하반기 대출금리 변동은 수도권 부동산에 무시할 수 없는 변수가 될 전망이다. 또 다른 관전 포인트는 전세시장으로, 국토교통부 통계에 따르면 1~5월 수도권 아파트 임대차 거래 중 월세 비중이 52%로 전세를 앞섰다. 전세 소멸은 무주택자를 매매시장으로 내몰 것으로 보인다.

수도권 전세가 상승률은 상반기 평균 3.4%였으며, 이를 크게 웃돈 지역은 경기 하남시(9.5%), 서울 도봉구(7.2%), 경기 광명시(6.2%), 서울 노원구(6.1%), 경기 안양시(5.9%) 등이다. 서울 동·서·남쪽이 고른 상승세를 보였고, 북쪽에서는 의정부 대신 서울 강북권역이 강세를 나타냈다. 이 지역은 무주택 3040 실수요자가 접근 가능한 서울 마지노선으로 인식되며, 하반기에 의정부마저 전세 강세를 보이면 서울 초일극화 확산 신호로 해석될 수 있다. 마지막 관전 포인트는 5차 국가철도망 구축 계획으로, 하반기 공청회를 거쳐 연내 확정 고시될 예정이다. 각 지자체가 300여 개 사업, 총 600조 원 규모의 노선을 건의했지만 기획예산처가 할당한 예산은 40조 원에 불과해 치열한 경쟁이 예상된다.

지역별로는 서울이 강북 전성시대 본격화를 맞는다. 오세훈 서울시장의 공약에 따라 2030년쯤 강북은 높이와 깊이가 다른 차원의 도시로 재편될 예정이며, 성동구 성수동 삼표레미콘 부지(79층), 구의동 동서울터미널 부지, 노원구 월계동 광운대역 물류 부지 개발이 랜드마크로 꼽힌다. 경기는 규제지역 추가 지정에 따른 풍선효과가 예상되며, 구리시·용인 기흥구·화성 동탄구 지정으로 남양주 다산신도시, 용인 처인구, 경기 광주시 등으로 수요가 이동할 전망이다. 인천은 7월부터 2군 9구 체제로 재편되며 검단구, 서해구, 영종구, 제물포구로 분리돼 부동산 통계가 더 선명해질 것으로 보인다.