토허제 임차주택 입주 유예 세 번째 확대 검토

정부가 2026년 세제개편안 후속 조치로 토지거래허가구역 내 주택의 실거주 의무 유예 대상과 기간을 추가로 넓히는 방안을 준비하고 있다. 초고가·비거주 주택의 보유세 부담을 높여 매각을 유도하되, 세입자가 거주해 실수요자에게 팔기 어려운 주택에는 거래 통로를 마련하려는 조치다. 재정경제부와 국토교통부가 세부안을 검토 중이며 확정된 내용은 추후 공개된다.

현행 제도는 지난 5월 12일 세입자가 살고 있거나 전세권이 설정된 주택을 무주택자가 매입할 때 기존 임대차계약 종료일까지 입주를 미룰 수 있도록 한다. 매수자는 5월 12일부터 취득 시점까지 무주택 상태를 유지해야 하며, 올해 12월 31일까지 토지거래허가를 신청한 뒤 허가일부터 4개월 안에 취득과 등기를 마쳐야 한다. 입주는 늦어도 2028년 5월 11일까지 해야 하고 이후 2년간 직접 거주해야 한다.

토지거래허가구역에서 주택을 사려면 관할 시장·군수·구청장의 허가가 필요하며, 통상 허가 후 4개월 안에 입주해 취득일부터 2년간 거주해야 한다. 2020년 서울 강남·송파 주요 아파트 단지가 허가구역으로 지정되면서 갭투자 차단을 위한 실거주 요건이 본격 적용됐다. 정부는 지난 2월 임대 중인 다주택자의 집을 사는 무주택자에게 입주 유예를 허용했고, 형평성 논란이 일자 5월에는 매도인의 주택 수와 관계없이 세입자가 있는 주택으로 대상을 확대했다.

추가 조정안에는 올해 말까지인 토지거래허가 신청 기한을 연장하는 방안이 우선 거론된다. 최종 입주 시한인 2028년 5월까지 함께 늦출지는 아직 정해지지 않았다. 유예 범위가 넓어지면 임차인이 있는 기존 주택의 매물 공급이 늘고 보유세 강화와 토허제 사이의 충돌도 줄어들 수 있지만, 실제 거래량 증가 폭은 불확실하다. 올해 들어 세 번째 제도 변경이 추진되면서 갭투자 차단 원칙과 정책의 일관성·예측 가능성을 둘러싼 논란도 이어질 전망이다.