토허구역 임대주택 거래 숨통…거주 유예 확대 추진

정부가 토지거래허가구역에서 세입자가 거주 중인 주택을 무주택자가 매입할 때 적용하는 실거주 의무 유예를 올해 이후에도 이어가는 방안을 검토하고 있다. 올해 12월 31일 끝나는 토지거래허가 신청 기한을 내년 이후로 연장하고, 실거주 의무 이행 시점과 임대 기준일을 함께 조정하는 방안이 논의되고 있다.

현행 제도는 거주 목적으로 주택을 취득한 매수자가 토지거래허가를 받은 뒤 4개월 안에 입주해 2년 동안 살도록 규정한다. 다만 임대 중인 주택을 무주택자가 사는 경우에는 기존 계약의 잔여기간을 반영해 입주 시점을 2028년 5월 11일까지 늦출 수 있다. 이 특례는 올해 말까지 접수된 신청에만 적용되며, 정부는 올해 5월 12일로 설정된 임대 기준일을 갱신하는 방안도 조율하고 있다.

유예 확대 논의는 2026년 세법개정안에 담긴 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화와 맞물려 진행되고 있다. 양도세 중과가 2027년과 2028년 동안 완화되는 상황에서 실거주 특례가 먼저 끝나면 내년부터 세입자가 있는 주택의 거래가 다시 어려워질 수 있어서다. 정부는 지난 5월 양도세 중과 재개 당시에도 매물 잠김을 줄이기 위해 같은 유예 조치를 도입했다.

세제와 금융 분야의 보완책도 검토 대상이다. 종합부동산세는 2027년부터, 양도세 장기보유특별공제는 2028년부터 보유 공제가 단계적으로 줄고 거주 공제로 전환되는 만큼 임대계약 때문에 입주하지 못한 1주택자의 예외 적용 여부가 논의되고 있다. 무주택 청년과 신혼부부 등 실수요자의 대출 규제를 일부 낮추는 방안도 거론된다. 현행 대출 한도는 15억원 이하 주택 6억원, 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원이다. 정부는 부동산 공급 확대안과 금융 대책, 세제개편 후속 보완책을 조만간 발표할 예정이다.