주거 안정 해법, 4개국은 실수요 보호에 초점

주택시장 안정을 이룬 단일 해법은 찾기 어렵지만 싱가포르·오스트리아 비엔나·미국·일본의 정책에는 공통된 방향이 있다. 장기 실거주 1주택자는 보호하고 단기 보유와 다주택 투기는 억제하면서 주택 공급과 거래가 원활하게 이어지도록 제도를 설계했다. 다만 공공과 민간의 역할, 금융 지원 대상, 세금과 규제의 강도는 국가와 도시가 처한 여건에 따라 달라졌다.

싱가포르는 주택개발청이 국유지에 99년 토지임대부 공공주택을 대량 공급하고, 중앙적립기금을 구입비와 대출 상환에 활용하는 국가 주도 자가 소유 체계를 구축했다. 국민 주택 보유율은 90%에 이른다. 실거주 1주택 자국민에게 취득세 혜택을 주는 대신 다주택자와 외국인에는 추가 취득세를 부과한다. 비엔나는 시민 60%가 시영·공공 임대주택에 살며, 높은 소득 상한을 적용해 중산층도 공공 체계에 포함한다.

비엔나의 재원은 근로자와 사용자가 절반씩 적립하는 주택기여금과 정부 재정으로 조성된다. 시 정부가 이 기금을 건설사에 장기 저리로 빌려주고 건설사는 임대료를 낮추는 구조다. 임대차 보호법과 임대료 상한제를 시행하고 공공토지 개발이익도 환수한다. 미국은 민간 개발업자에게 세액공제를 제공해 서민 임대주택 건설을 유도하며, 공공 직접 공급보다 민간 자본과 주택 바우처를 결합하는 방식에 무게를 둔다.

미국의 바우처는 지역 중위소득 50% 이하 가구를 대상으로 하며 30% 이하 가구에 우선 지급된다. 민간 임대료 가운데 소득의 30%를 넘는 부분을 정부가 부담한다. 재산세는 시세의 1∼2% 수준이지만 1주택자의 모기지 이자에는 공제를 적용한다. 일본은 2002년 도시재생특별조치법을 통해 용적률·건폐율과 인허가 규제를 완화해 도심 재개발 공급을 늘렸다. 장기 고정금리 대출을 지원하고 장기 보유 실거주 주택의 매각 공제를 확대해 빈집과 자산 유통 문제에도 대응했다.