종부세 인상 초고가 집중…다주택 매각 신호는 약화

정부의 2026년 세제개편안은 고가 주택의 종합부동산세를 높이면서도 실거주 1주택자의 기본공제액을 12억원에서 14억원으로 확대했다. 이 때문에 시가 30억원 안팎 주택의 세 부담은 오히려 줄고, 증세는 일부 초고가 주택에 집중된다. 과세 대상과 인상 강도가 제한돼 부동산 과세 정상화와 ‘한 채 집중’ 수요 억제 효과를 둘러싼 논란이 예상된다.

지난해 거주용 1주택 종부세 납세자 48만577명 중 과세표준 6억원 이하인 납세자는 39만7216명으로 82.7%였다. 시가로는 32억2000만원 수준으로, 서울 마포·용산·성동구 주요 아파트 상당수가 포함된다. 세 부담은 시가 35억원부터 51만4000원 늘고, 40억원은 156만5000원, 50억원은 563만8000원 증가해 50억원 안팎부터 인상 폭이 커지는 구조다.

공정시장가액비율은 현재 60%에서 1주택자 70%, 다주택자 80%로 높아지지만 다주택자 조정은 2028년까지 진행된다. 공시가격에 가까운 과세표준을 회복하기에는 부족하다는 평가가 나오는 배경이다. 장기보유특별공제에 공제액 상한을 두는 방안도 2028년부터 단계적으로 시행되고 최대 상한이 10억원이다. 2024년 귀속 양도가액 12억원 초과 1주택의 건당 평균 공제액은 강남구가 5억4000만원으로 가장 컸다.

다주택자 양도세 중과는 2028년까지 다시 한시 완화된다. 지난 5월 10일 재개된 중과를 또 늦춰 보유세 인상 전 매도 기회를 주겠다는 취지지만, 유예와 재개가 반복되면서 정책 신뢰성이 낮아지고 매각을 미룰 여지를 준다는 지적이 제기된다. 재산세를 포함한 보유세 전반의 개편도 빠졌다. 첫 종부세 고지서는 2028년 4월 총선을 약 4개월 앞둔 2027년 말 발송돼 세 부담의 정치적 파장을 고려해 속도를 조절했다는 해석도 나온다.