종부세 문턱 14억원으로…서울 중고가 주택 수요 자극

정부가 5일 발표한 2026년 세제개편안에 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제 기준을 공시가격 12억원에서 14억원으로 올리는 방안이 담겼다. 시세로 환산하면 약 20억원 수준의 아파트까지 종부세 과세 대상에서 빠질 수 있어, 서울의 중고가 주택시장에 수요가 몰리는 풍선효과가 나타날 가능성이 제기된다.

공시가격을 합산한 뒤 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 적용하는 종부세 구조상 공시가격 14억원 초과 22억원 이하 주택이 변화의 직접적인 영향권에 놓인다. 이 가격대 아파트는 전국 약 17만4000가구로 전체의 9.5%를 차지한다. 공시가격 6억~12억원 구간에는 1.3% 세율이 적용되고, 6억원을 넘는 과세표준에는 단계적으로 세금을 매기는 구조다.

해당 가격대 아파트의 97.6%는 서울에 있고, 물량도 강남권과 이른바 한강벨트 7개 구에 집중돼 있다. 전용면적 85㎡를 넘는 중대형 주택 비중은 58.7%로 집계됐다. 종부세 부담에서 벗어나는 시세 15억~20억원대 아파트도 88.3%가 서울에 몰려 있으며, 상당수가 한강벨트에 자리한다.

이번 개편은 1세대 1주택자의 세 부담을 낮추는 동시에 서울 인기 지역의 특정 가격대 아파트에 매수세를 집중시킬 가능성이 있다. 올해 상반기 서울 아파트 매매의 77.5%가 15억원 이하에서 이뤄진 가운데, 전용 85㎡를 넘는 중대형 아파트 거래 비중은 최근 확대되는 흐름을 보였다. 종부세와 양도소득세 장기보유특별공제의 거주 요건 변화가 맞물리면 시세 20억원 안팎 주택을 중심으로 가격대별 수요 재편이 이어질 수 있다.