정비사업 투자, 진행 단계와 분담금 함께 봐야

재개발·재건축 부동산의 매매 여부를 판단할 때는 개발 기대감보다 사업이 어느 단계에 도달했는지 먼저 확인해야 한다. 정비사업 가격은 구역 지정과 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 주요 관문을 통과하며 불확실성이 줄어들 때 계단식으로 반영되는 경향이 있다. 사업이 상당히 진행됐더라도 분담금과 공사비 증액 가능성까지 점검하지 않으면 예상 수익이 달라질 수 있다.

재개발과 재건축은 정비구역 지정 이후 추진위원회 구성, 조합설립인가, 시공사 선정, 사업시행인가, 조합원 분양신청, 관리처분계획인가를 거쳐 이주·철거와 착공, 준공으로 이어진다. 사업성이 실질적으로 확정되는 시점은 관리처분계획인가 단계다. 통상 사업시행인가 뒤 실시하는 종전자산평가 결과를 토대로 조합원 몫과 새 아파트의 분양 예정가액, 두 금액의 차이인 분담금이 이때 확정된다.

도시 및 주거환경정비법은 도로·공원·상하수도 등 정비기반시설이 열악하고 노후 건축물이 밀집한 곳의 사업을 재개발로 구분한다. 기반시설은 양호하지만 노후 공동주택이 몰려 있는 지역은 재건축에 해당한다. 사업 유형에 따라 절차와 규제가 달라지므로 보유하거나 매입하려는 부동산이 어디에 속하는지 확인해야 한다. 같은 입지의 유사한 빌라도 관리처분인가 구역과 후보지 단계 구역은 사업 실현 가능성이 달라 평가 가치에 차이가 생긴다.

사업 진척이 수익을 보장하는 것은 아니다. 서울 핵심 지역 정비사업장의 공사비는 3.3㎡당 1000만원을 넘어섰고, 강남권 일부 현장은 1200만원대에 이르렀다. 일부 강남권 대단지는 같은 평형을 배정받아도 분담금이 5억~7억원에 이를 것으로 추산된다. 관리처분 단계에서 부담액이 정해진 뒤 공사비 인상으로 금액이 다시 늘어난 사례도 이어지고 있다. 서울에서는 ‘정비사업 정보몽땅’에서 진행 단계와 추정분담금을 확인하고, 거래 시점에 조합원 지위를 승계할 수 있는지도 함께 살펴야 한다.