정비사업 속도전에도 조합원 지위 완화는 유보

정부가 13일 발표한 주택공급 방안에 민간 재개발·재건축 활성화 대책을 담았지만, 서울시가 요구한 투기과열지구 조합원 지위 양도 제한의 3년간 한시 완화는 제외했다. 규제를 풀면 매물이 급격히 늘어 시장을 자극할 수 있다는 판단에서다. 현행법상 재건축은 조합설립 인가 후, 재개발은 관리처분계획 인가 후 부동산을 취득하면 원칙적으로 조합원 지위를 승계할 수 없다. 다만 1가구 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우 등에는 예외가 적용된다.

사업성 개선 방식에서도 양측의 해법은 일부 달랐다. 서울시는 재개발 임대주택 의무 비율 완화와 민간 정비사업 용적률의 최대 1.2배 상향을 제안했다. 정부는 용적률 완화에 따른 공공기여 임대주택의 인수가격을 기본형건축비의 80%에서 100%로 높여 조합 부담을 줄이기로 했다. 발표일 이후 관리처분 인가를 받고 2028년 안에 실제 착공하는 현장에 한시 적용된다. 이주비 대출은 종전·종후 자산평가액에 각각 LTV 40%를 적용한 금액 중 큰 값을 이용할 수 있고, 공급 관련 대출은 금융회사 총량 관리 목표에서 별도로 관리된다.

사업 초기 문턱과 인허가 기간도 낮춘다. 재개발 조합설립 동의율은 75%에서 70%로, 공공 재개발·재건축의 사업시행자 지정 동의율은 67%에서 60%로 완화한다. 기본계획과 정비계획 수립, 사업인가와 관리처분인가 총회 등은 병행 처리한다. 공사비 분쟁에는 확정판결 효력을 갖춘 전문 중재기구를 국토교통부 안에 두고, 시공사가 선정 단계에서 자재 물량과 단가 세부내역을 조합에 제출하도록 한다. 초기 사업비 융자 상환은 관리처분인가까지 미루고 1% 금리 특판도 내년까지 유지한다.

조기 착공을 유도할 세제·금융 지원도 마련됐다. 재개발 시행자가 현금청산자로부터 2028년까지 사들이는 부동산 가운데 관리처분 인가 후 2년 안에 착공하는 사업은 내년까지 취득분의 취득세를 면제하고, 2028년 취득분은 75% 감면한다. PF 대출 보증 한도를 총사업비의 60%까지 높이는 특례는 2027년까지 연장한다. 전체 세대의 3분의 2 이상을 전용 60㎡ 이하로 공급하고 5년 안에 사업시행인가를 신청하면 공원·녹지 기부채납 기준도 세대당 3㎡에서 2㎡로 낮춘다. 정부는 정비구역 지정 증가와 실제 착공 감소 사이의 불균형을 줄이기 위해 착공 단계의 지원과 현장 관리를 집중할 계획이다.