정비사업 속도 가르는 사업성…공사비 부담 확산

정비사업의 공급 속도를 좌우하는 핵심 변수로 사업성이 부상했다. 행정 절차가 진전돼도 원자재 가격과 인건비 상승에 따른 공사비, 금융비용, 공공기여, 임대주택 부담이 겹치면 조합원 분담금이 늘어난다. 사업성이 낮아질수록 주민 간 갈등과 이탈 가능성이 커져 사업 추진 동력도 약해지는 구조다.

서울 노원구 상계동 재건축 현장에서는 공사비 상승으로 조합원 분담금이 5억~8억원까지 거론되며 우려가 확산하고 있다. 성동구 성수동 정안맨션3차 소규모 재건축은 좁은 부지와 용적률 규제, 공사비 상승 속에 조합원 이탈이 이어졌고, 조합 설립 뒤 3년간 사업시행계획인가를 신청하지 못해 조합설립인가 취소 절차에 들어갔다. 서대문구 홍제동 서강빌라도 낮은 사업성과 조합원 갈등으로 장기간 지연된 끝에 같은 절차를 밟고 있다.

사업성 압박은 일반분양 수익이 강남권보다 적은 노원·도봉·강북 등 서울 외곽에서 더 뚜렷하다. 공사비 상승분을 분양 수익으로 흡수하기 어려워 용적률 상향과 공공기여 기준 합리화가 필요하다는 요구가 나온다. 재건축에서는 초과이익환수제, 재개발에서는 임대주택 공급비율이 각각 부담 요인으로 지목되며, 공사비 상승 속도가 분양가 상승을 앞지르면서 입지가 좋은 지역도 자금조달 여건에 따라 속도가 달라지는 상황이다.

선도지구 지정으로 기반을 마련한 1기 신도시 정비사업도 사업시행계획인가와 관리처분계획인가 과정에서 추가분담금, 주민 이해관계, 공사비가 속도를 결정할 전망이다. 일산의 기준 용적률은 300%로 분당 326%, 평촌·산본 330%, 중동 350%보다 낮지만 공공기여 기준은 동일하다. 일산 주민들은 기준 용적률을 350%로 높여 달라고 요구하고 있다. 기준을 넘으면 공공기여 비율이 크게 오르는 만큼 용적률·임대주택 부담 조정과 공사비 분쟁 기준 마련이 후속 공급의 관건으로 제시된다.