장특공제 축소 앞두고 고가주택 교환거래 부상

2027년 세법 개편을 앞두고 초고가 아파트 보유자들 사이에서 같은 단지 이웃과 주택을 서로 사고파는 교환거래가 절세 방안으로 거론되고 있다. 장기보유특별공제에 연간 한도가 생기기 전 양도소득세를 정산하고, 새로 취득한 주택의 취득가액을 현재 시세 수준으로 높여 향후 실제 매각 때 발생할 양도차익을 줄이려는 구상이다.

교환거래가 이뤄지면 양쪽 소유자는 각자의 주택을 양도한 뒤 상대 주택을 취득하는 절차를 밟게 된다. 과거 25억원에 산 아파트의 현재 가치가 90억원이라면 기존 보유 기간에 쌓인 65억원의 차익에 대해 현행 공제를 적용해 세금을 먼저 납부하고, 맞바꾼 주택의 취득가액은 90억원으로 다시 설정하는 방식이다. 이후 해당 주택을 처분할 때는 90억원을 기준으로 양도차익을 계산하게 된다.

현재 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유 기간과 거주 기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 적용되며 별도의 연간 공제 한도는 없다. 정부 개편안은 2028년 공제 한도를 20억원으로 두고 2029년부터 10억원으로 낮추는 내용을 담았다. 양도차익이 수십억원에 이르는 주택은 최대 공제율 요건을 충족하더라도 한도 초과분이 생겨 종전보다 세 부담이 커질 수 있다.

다만 교환거래가 비용 없이 미래의 세금만 줄이는 구조는 아니다. 거래 시점에 기존 주택의 양도차익에 대한 세금을 미리 내야 하고 중개 수수료를 비롯한 추가 비용도 부담해야 한다. 실제 절세 규모는 현재 납부할 세액과 거래 비용, 향후 매도가액을 함께 따져야 한다. 제도 변경 전 취득가액을 조정하려는 수요가 현실의 거래로 이어질지가 고가 아파트 시장의 관심사로 떠올랐다.