장특공제 축소 앞두고 고가주택 교환거래 부상

정부가 내년 세제 개편안에 1가구 1주택자의 장기보유특별공제 연간 한도를 새로 두기로 하면서 고가 아파트 보유자들 사이에서 주택 교환거래가 절세 방안으로 거론되고 있다. 같은 단지의 비슷한 가격대 주택을 서로 바꾸고 취득가액을 거래 시점의 시세로 다시 설정해, 향후 매각 때 과세 대상이 되는 양도차익을 줄이는 방식이다.

가령 5억원에 산 아파트의 현재 가치가 8억원이고 향후 10억원에 매도한다면, 계속 보유한 경우 양도차익은 5억원이 된다. 반면 현재 8억원인 다른 주택과 교환하면 새 취득가액이 8억원으로 조정돼 이후 10억원에 팔 때 차익은 2억원으로 줄어든다. 8억원에 교환하는 시점에는 현행 최대 80%의 장기보유특별공제를 한도 없이 적용받을 수 있다는 계산이다.

현행 장기보유특별공제는 보유 기간과 거주 기간에 각각 최대 40%를 적용해 합계 80%까지 공제한다. 이 제도는 내년까지 유지되지만 2028년부터 보유 기간에 대한 감면이 단계적으로 축소되고 2029년에는 사라진다. 공제 가능한 금액에도 2028년 20억원, 2029년부터 10억원의 연간 한도가 생겨 시세 상승 폭이 큰 초고가 주택일수록 기존보다 공제 혜택이 크게 줄어드는 구조다.

공제 한도가 시행되기 전에 교환거래를 마치면 기존 공제를 최대한 활용하면서 취득가액도 현재 시세 수준으로 높일 수 있어 동일 단지 가구 간 맞교환을 검토하는 사례가 늘어날 가능성이 제기된다. 이장원 세무사도 교환 시점의 시세가 새로운 취득가액이 되는 구조를 짚었다. 다만 교환 과정에서 양도소득세를 앞당겨 내야 하고 취득세와 중개수수료 등 추가 비용도 발생하므로 실제 절세액과 거래비용을 함께 따져야 한다.