장특공제 거주 중심 전환…고가 1주택 절세 제한

정부가 주택 장기보유특별공제의 거주 요건을 2028년부터 단계적으로 강화하고, 2029년 이후에는 실제 거주한 경우에만 혜택을 주는 방식으로 제도를 전면 개편한다. 장기간 보유했더라도 거주하지 않은 주택의 양도세 공제 혜택은 축소되는 구조다. 강남권에서는 비거주 1주택의 매도와 실거주 여부에 관한 문의가 이어지며 개편안의 영향을 살피는 움직임이 나타났다.

재정경제부가 3일 발표한 ‘2026년 세제 개편안’에는 장기보유특별공제에 단계적으로 20억원과 10억원의 한도를 새로 두는 방안도 담겼다. 초고가 주택 한 채를 처분할 때 장기 보유를 이유로 양도세를 수십억∼수백억원 줄이는 사례를 제도적으로 차단하려는 조치다. 서울 강남권 부동산 중개업소에는 양도세 관련 안내문이 게시됐다.

이번 개편안은 부동산 세제뿐 아니라 금융과 주택 공급 대책을 함께 점검하는 정부 논의와 맞물려 있다. 이재명 대통령은 순방을 마치고 귀국한 직후 부동산과 주식시장 등 경제 현안 점검에 나섰다. 앞서 주재한 ‘부동산 정책 대토론회’에서 수렴한 여론을 토대로 정부 부처가 구체화한 세제·금융·공급 대책이 주요 점검 대상에 포함됐다.

고가 주택을 둘러싼 세 부담 변화는 보유 단계에서도 확인됐다. 서울 주요 고가 아파트의 2027년 공시가격이 2026년 수준을 유지한다고 가정한 시뮬레이션에서도 2027년 보유세가 큰 폭으로 오르는 결과가 나왔다. 장기보유특별공제의 거주 요건과 공제 한도가 순차적으로 바뀌는 만큼, 비거주 고가 1주택의 보유·거주·매도 판단에도 세제 개편 일정이 직접적인 검토 요소가 될 전망이다.