잔금대출 총량 예외 추진에도 개인 한도는 별개

금융위원회가 이달 내놓을 부동산 금융 종합대책에 일부 실수요자 잔금대출을 은행별 가계대출 총량관리 대상에서 빼는 방안을 검토하고 있다. 지난해 6·27 대책 전에 입주자모집공고를 낸 신축 아파트가 유력한 적용 대상으로 거론된다. 은행의 공급 여력은 확대될 수 있지만 DSR과 LTV, 자체 심사는 유지돼 입주예정자의 자금 부담이 모두 해소되지는 않는다.

5대 은행의 집단대출 잔액은 7월 말 148조2426억원으로, 3월 말 145조9777억원 이후 넉 달 연속 늘었다. 증가액은 4월 2201억원, 5월 5311억원, 6월 8606억원, 7월 6531억원이다. 하반기 잔금대출 수요는 약 26조원으로 예상된다. 금융당국이 지난달 28일 공급 협조를 요청한 뒤 5대 은행은 수원 매교역 팰루시드에 총 5000억원을 마련했고, KB국민·신한·하나는 9월 입주 예정인 디에이치방배에 각각 1000억원을 배정했다. 우리와 NH농협도 공급 규모를 검토 중이다.

중도금과 신축 아파트 잔금대출은 통상 사업장별 집단대출로 취급된다. 최근 가계대출 총량 관리가 강화되면서 대단지에 배정된 한도가 조기에 소진되는 사례가 이어졌다. 그러나 총량 규제의 예외는 은행이 내줄 수 있는 전체 자금을 늘리는 조치다. 개인별 가능액은 소득과 기존 부채, DSR·LTV, 경과규정, 은행 심사에 좌우되며 중도금대출을 받은 계약자도 잔금 시점의 주택담보대출 한도가 부족하면 차액을 따로 마련해야 한다.

디에이치방배는 은행별 한도 산정 기준도 확정되지 않았다. 분양가상한제로 분양가와 시세 차이가 커 분양가와 감정가 중 어떤 가격을 적용하느냐가 대출액을 가른다. 하나은행은 감정가의 50%를 토대로 주택 구입 실수요금액 안에서 공급할 방침이고, KB국민은행 등은 기준을 검토하고 있다. 감정가를 적용해 1인당 한도가 커지면 사업장 한도를 이용할 수 있는 인원이 줄고, 분양가를 적용하면 자기자금 부담이 커질 수 있다. 신용대출로 부족분을 채우기도 어렵다. 하나은행은 11일부터 마이너스통장 한도를 1억원에서 5000만원으로 낮춰 5대 은행의 최대 한도가 모두 5000만원이 된다. 비대면 주택담보대출 중단에 이어 변동금리형 상품도 제한할 예정이다.