잔금대출 규제 현실…입주 앞둔 수요자 자금계획 필수

신축 아파트 입주를 앞둔 수요자들이 잔금대출 규제로 인해 자금 마련에 어려움을 겪고 있다. 최근 경기 수원시 권선구 ‘매교역 팰루시드’ 입주 예정자들이 잔금대출을 받지 못할 상황에 처하면서 논란이 일었다. 가계부채 총량 관리로 은행별 대출 한도가 소진된 탓이다. 잔금대출은 신축 아파트 분양 시 입주 전 마지막 잔금을 내기 위해 집을 담보로 받는 대출로, 보통 은행과 시행사가 협약을 맺은 집단대출 형태로 진행된다.

아파트 분양 대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉜다. 계약금은 분양가의 10∼20% 수준으로 대출이 어려워 자기 자금으로 내야 한다. 중도금은 분양가의 60% 정도로 건설사가 지정한 은행의 중도금 집단대출로 처리되는 경우가 많다. 잔금은 분양가의 30% 수준으로 입주 시점에 주택담보대출을 최대한 활용해 마련한다. 잔금대출 한도는 규제지역 여부에 따라 달라지는데, 규제지역에서는 LTV 40%가 적용되고 생애최초는 70%까지 가능하지만 한도가 6억 원으로 제한된다. 비규제지역에서는 LTV 70%까지 받을 수 있다. DSR 40%도 적용된다.

잔금대출이 막히는 배경에는 금융당국의 가계부채 총량 관리가 있다. 은행들은 상반기에 대출을 많이 실행하면 하반기에 한도를 맞추기 위해 대출을 줄일 수밖에 없다. 매교역 팰루시드는 규제지역이 아님에도 잔금대출에 어려움을 겪으면서 더 큰 이슈가 됐다. 이에 이재명 대통령이 최근 부동산 국민 대토론회에서 잔금대출로 입주가 어려워진 사례를 접한 뒤 보완 대책 마련을 주문했고, 정부가 집단대출을 가계대출 총량 관리 대상에서 제외하는 방안을 검토할 수 있다는 관측이 나온다.

규제지역에서 잔금대출을 받으면 6개월 내 전입해야 한다. 지난해 6·27 대출규제로 수도권 및 규제지역에서 주택담보대출을 받을 때 전입 의무가 강화됐다. 1주택자가 규제지역 내 추가 주택을 사며 대출을 받을 때는 기존 주택을 지정 기간 내 처분해야 하며, 신규 분양도 예외가 아니다. 이를 위반하면 대출금이 즉시 회수되고 향후 주택 관련 대출이 제한될 수 있다. 따라서 잔금대출을 활용하려면 이사 일정과 기존 주택 매도 시점을 고려해 자금 및 입주 계획을 미리 세워야 한다.