임대차 4년·세제 특례 3년…거주 인정 공백

정부의 2026년 세제 개편안이 불가피한 사유로 집을 비운 1주택자에게 최장 3년의 거주 기간을 인정하도록 설계됐지만, 최대 4년까지 이어질 수 있는 임대차 계약과 기간이 맞지 않는 문제가 드러났다. 해외 근무나 직장 이동 등으로 집을 비운 소유자가 3년 만에 복귀해도 기존 임대차가 남아 있으면 즉시 입주하지 못해 마지막 1년이 세법상 비거주 기간으로 처리될 수 있다.

주택 임대차 계약은 기본 2년이며 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 2년이 추가돼 총 4년간 유지될 수 있다. 이때 3년까지만 특례를 적용하면 초과한 1년은 양도소득세 공제에 반영되는 거주 기간에서 제외될 가능성이 있다. 종합부동산세도 실거주 여부에 따라 1세대 1주택자의 기본공제액을 14억원과 9억원으로 달리 적용하는 개편 내용이 포함돼 거주 판정의 중요성이 커졌다.

부동산 세제 개편 방향은 2026년 5월 장기보유특별공제를 유지하면서 비거주 1주택자에 대한 과세를 강화하는 내용으로 예고됐다. 이어 8월 5일 공개된 개편안에는 직장 이동과 자녀 취학 등 불가피한 비거주 사유를 인정하는 장치가 마련됐다. 다만 주택임대차보호제도상 가능한 2년의 최초 계약과 2년의 갱신 기간을 모두 포괄하지 못하면서 세법과 실제 임대차 기간 사이의 공백이 생겼다.

2029년부터는 보유 기간 공제를 단계적으로 없애고 거주 기간에 따라 연 8%, 최대 80%를 공제하는 장기거주소득공제로 전환될 예정이다. 거주 인정 기간이 1년 줄면 공제율이 8%포인트 낮아질 수 있어 양도차익이 큰 주택일수록 세 부담 차이가 커질 수 있다. 정부는 개편안에 열거되지 않은 유사 사례도 사실관계를 살펴 인정 여부를 검토할 방침이지만, 명시적인 법령 기준이 없어 납세자가 적용 결과를 미리 판단하기 어렵다는 문제가 남는다.