임대주택 세제 혜택에 매각 시한 신설

정부 세제개편안에 조정대상지역 매입임대 아파트의 양도소득세 특례를 단계적으로 폐지하는 방안이 담겼다. 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 우대에 매각 시한을 두고, 주택임대소득 비과세 대상에서도 비거주자를 제외한다. 정부가 장려했던 등록임대사업의 혜택을 크게 줄이는 조치여서 임대사업자의 불만과 전월세 시장 불안 우려가 함께 커지고 있다.

말소된 매입임대주택은 2027년 12월 31일까지 팔아야 기존 혜택을 모두 받을 수 있다. 2028년 양도분에는 중과세율의 절반과 장기보유특별공제 30%가 적용되며, 2029년부터는 중과세율이 전부 적용되고 등록임대주택 공제 우대도 사라진다. 개편안 시행일은 2026년 10월 1일이다. 2027년 1월 1일 현재 의무임대 중인 사업자는 의무기간 종료 뒤 1년 이내 매각하면 중과 배제와 공제율 50%를 유지한다. 1년 초과 2년 이내에는 중과세율 절반과 공제율 30%가 적용되고, 2년이 지나면 혜택이 모두 폐지된다.

기존에는 의무임대 기간이 끝나면 재산세 감면과 종합부동산세 합산배제 등 보유 단계의 혜택이 종료됐지만, 양도세 특례에는 별도의 매각 기한이 없었다. 이번 개편으로 양도 시점에 따른 구체적인 일몰 기준이 생겼다. 상생임대주택 제도도 조정된다. 이 제도는 1주택자가 2년 동안 임대료 인상률을 5% 이내로 제한한 계약을 맺으면 1가구 1주택 비과세와 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 면제하는 방식이다.

올해 말까지 상생임대차 계약이 끝나는 주택은 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 말 사이에 매도해야 기존 혜택을 받는다. 2027년 1월 1일 이후 계약 종료분은 계약이 끝난 뒤 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 가운데 빠른 날까지 팔아야 2년 거주를 인정받는다. 기준시가 12억원 이하 1주택 임대소득의 비과세 대상도 ‘1주택 소유 거주자’로 좁아져 비거주자는 제외된다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 전월세난 가속과 풍선효과 가능성을 우려했다.