임대주택 매각 시한에 집주인·세입자 동시 혼란

등록임대주택의 의무 임대기간이 끝난 뒤 세제 혜택을 유지할 수 있는 매각 기한이 짧아지면서 임대사업자와 임차인의 계약 관계가 흔들리고 있다. 올해 등록이 말소되는 사업자는 내년 말까지 아파트를 양도해야 기존 혜택을 받을 수 있다. 그러나 임대차계약이 남았거나 갱신청구권 행사가 예정된 주택은 기한 안에 매각하기 어려워 현장의 혼선이 커지고 있다.

서울 강서구 화곡동의 전용면적 77㎡ 아파트를 보유한 A씨는 올해 11월 의무 임대기간이 끝나지만 임차인과의 계약은 내년 7월 만료된다. 임차인은 저렴한 임대료를 이유로 이미 갱신청구권 사용 의사를 밝혔고, 재계약하면 2029년 7월까지 계약이 이어진다. A씨는 자녀의 실거주를 사유로 갱신을 거절한 뒤 단기간에 집을 팔 경우 임차인과 소송으로 번질 가능성을 우려하고 있다.

세제개편안은 등록이 말소된 조정대상지역 임대 아파트의 양도소득세 중과 배제와 장기보유특별공제 50% 우대를 단계적으로 축소하거나 없애는 내용을 담았다. 내년 이후 말소되는 사업자는 의무 임대 종료 후 1년 안에 매각해야 종전 혜택을 유지한다. 이미 말소된 매입임대주택을 2028년에 양도하면 중과세율 배제 혜택은 절반으로 줄고 장기보유특별공제율도 50%에서 30%로 낮아진다.

서울 답십리의 B씨는 2028년 3월 의무기간 종료를 앞두고 같은 해 1월 계약이 끝나는 임차인과 2030년 1월까지 재계약해야 한다. 임차인이 이후 갱신청구권까지 행사하면 거주 기간은 2032년 1월까지 늘어나 등록 말소 뒤 약 4년간 시세보다 낮은 임대료가 유지된다. 올해부터 2028년까지 서울에서 의무 임대기간이 종료되는 아파트는 4만5713건이다. 매각을 위한 실거주로 갱신이 거절될 수 있어 임차인의 주거 안정에도 부담이 번지고 있다.