임대 종료와 매도 시한 엇박자…세 부담 커진다

등록임대 의무기간이 끝난 뒤 세입자 계약 때문에 주택을 제때 처분하지 못하는 임대사업자들의 혼선이 커지고 있다. 정부 세제개편안은 올해 등록이 말소된 임대사업자가 기존 양도세 혜택을 유지하려면 내년 말까지 아파트를 팔도록 했다. 그러나 남은 임대차 기간과 계약갱신청구권, 매수자 확보 문제로 정해진 시한 안에 매도하기 어려운 사례가 잇따르고 있다.

서울 강서구 화곡동의 전용면적 77㎡ 아파트를 보유한 A씨는 올해 11월 의무 임대기간이 끝나지만 임차계약은 내년 7월 만료된다. 임차인이 이미 갱신청구권 사용 의사를 밝혀 재계약하면 2029년 7월까지 계약을 유지해야 한다. 자녀의 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 단기간에 매도할 경우 임차인과 소송이 벌어질 가능성도 걱정하고 있다. 동대문구 답십리의 B씨는 2028년 3월 의무기간 종료를 앞두고 있으나, 세입자 계약이 같은 해 1월 끝나 2030년 1월까지 재계약해야 한다. 갱신권까지 사용되면 거주 기간은 2032년 1월까지 늘어난다.

세제개편안에는 조정대상지역의 말소 등록임대 아파트에 적용하던 양도소득세 중과 배제와 장기보유특별공제 50% 우대를 축소하거나 없애는 내용이 담겼다. 올해 말소되는 사업자는 내년 말까지, 내년 이후 말소되는 사업자는 의무 임대 종료 뒤 1년 안에 팔아야 기존 혜택을 유지할 수 있다. 이미 말소된 매입임대주택을 2028년에 양도하면 중과세율 감면 수준은 전면 배제에서 절반으로 줄고, 장기보유특별공제율도 50%에서 30%로 낮아진다. 말소 뒤에는 종합부동산세 합산배제도 적용되지 않아 보유세 부담까지 커진다.

매도 시한은 임차인에게도 불확실성을 키우고 있다. 집주인이나 직계가족의 실거주로 갱신이 거절되면 새 거주지를 찾아야 하고, 아파트 매매 과정의 실거주 의무 때문에 갱신청구권을 행사하지 못할 수도 있다. 올해부터 2028년까지 서울에서 의무 임대기간이 끝나는 아파트는 4만5713건이다. 범위를 조정대상지역인 경기도 15곳까지 넓히면 대상은 더 증가한다. 임대 종료일과 계약 만료일이 어긋난 주택이 늘수록 임대인 세 부담과 임차인 주거 불안이 함께 확대될 가능성이 있다.