인허가 마친 수도권 주택사업, PF 문턱에 좌초

수도권에서 인허가를 끝내고도 자금을 확보하지 못해 착공 전 경·공매 시장으로 밀려난 주택 사업장이 39곳에 이른다. 6일 금융투자협회 공시 자료를 확인한 결과, 올해 6월 말 기준 이들 사업장은 지자체 승인을 정상적으로 마쳤지만 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환 등에 실패해 공사가 시작되지 못했다. 인허가 확대만으로는 실제 주택 공급을 앞당기기 어려운 상황이 수치로 드러난 셈이다.

경기 동두천시 송내동 아파트 사업장은 2023년 주택건설사업계획 승인을 받았으나 착공하지 못한 채 공매에 들어갔다. 감정가 362억원에서 약 20% 낮아진 288억원에 3차 공매까지 진행됐지만 모두 유찰돼 현재 4차 공매 조건을 협의하고 있다. 남양주시 화도읍 민간 아파트 사업장도 본PF 전환이 거부돼 매각 절차를 밟고 있다. 감정가 755억원 규모인 평택시 포승읍 도곡리 사업장 역시 인허가 후 공매·매각 시장에 나왔다.

정부가 올해부터 2030년까지 수도권에 공급하겠다고 제시한 물량은 134만9000가구다. 그러나 첫해 착공 실적은 연간 목표인 26만9000가구의 5분의 1에도 미치지 못했다. 분양시장 둔화와 공사비 상승, 금리 부담이 겹친 가운데 금융회사들은 브릿지론을 본PF로 전환하는 단계에서 사업성 심사를 강화하고 있다. 자기자본 비율과 충당금 부담까지 커지면서 PF 위험 노출 규모를 줄이고 신규 대출을 보수적으로 취급하는 흐름이 이어지고 있다.

금융위원회는 올해 6월 상호금융조합의 부동산 PF 대출을 총대출의 20% 이내로 제한하는 규제를 의결했다. 동시에 5대 시중은행과 5개 대형 보험사를 중심으로 최대 5조원 규모의 PF 신디케이트론을 조성해 경락자금과 유동성을 공급하고 있다. 다만 지원을 받으려면 브릿지론은 낙찰가의 30% 이상, 본PF는 총사업비의 5% 이상을 자기자금으로 투입해야 한다. 대주단 4분의 3 이상 동의와 강화된 여신 심사도 필요해 자금난이 깊은 사업장의 활용에는 제약이 따른다. 건전성 관리가 사업성이 확보된 현장의 자금까지 막을 경우 공급 차질이 커질 수 있어 두 정책 목표를 함께 반영한 제도 조정이 요구된다.