외국인 주택 허가제 연장, 실거주 검증이 관건

오는 25일 서울 전역과 경기 23개 시·군, 인천 7개 구에 적용된 외국인 토지거래허가구역 지정이 끝난다. 시행 뒤 서울의 외국인 주택 거래는 44% 줄었지만 오피스텔과 상가 등 규제 밖 상품의 매수는 이어졌다. 국토교통부는 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 연장 여부를 결정하며, 거래 감소보다 비거주·투기성 수요 차단 성과를 중점적으로 살필 계획이다.

외국인 주택 거래는 지난해 9월부터 올해 4월까지 수도권에서 전년 동기보다 28% 감소했고, 서울은 968건에서 545건으로 줄었다. 강남 3구와 용산구의 감소율은 58%였다. 반면 지난해 9월부터 올해 7월까지 수도권 집합건물의 외국인 매수자는 1만1209명에서 9184명으로 18.1% 줄었고, 서울은 2053명에서 1909명으로 7% 감소하는 데 그쳤다. 올해 상반기에는 용산·종로·영등포 등 일부 지역에서 매수자가 오히려 늘었다.

정부는 지난해 8월 26일 외국인의 투기성 주택 매입을 차단하기 위해 제도를 1년 한시로 도입했다. 허가 대상 주택은 계약 전에 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 하며, 허가 후 4개월 안에 입주해 2년간 실제 거주해야 한다. 해외 자금 조달이 가능한 외국인에게 대출 규제만 적용하는 데 한계가 있는 만큼 실거주 요건으로 갭투자 등 비거주 매입을 막는 구조다. 외국인이 보유한 국내 주택은 지난해 말 10만8231호로 전체의 0.55%였다.

연장 판단의 핵심 자료는 지난해 9월 이후 허가된 거래의 실제 입주 여부와 실거주 의무 위반 실적이다. 정부와 지방자치단체의 점검 건수, 미입주·위반 적발 건수, 이행명령과 이행강제금 부과 실적이 제도의 효력을 가늠할 지표로 꼽힌다. 가계대출 증가율을 1.5% 수준으로 관리하고 주택담보대출 위험가중치 하한을 20%로 높인 정책 기조도 검토 배경이다. 수도권 일괄 연장 외에 비거주 외국인, 고가주택, 해외자금 매입을 구분하는 차등 적용 방안도 논의되고 있다.