양도세 공제 축소 앞두고 고가주택 절세 거래 확산

정부의 양도소득세·보유세 강화 방침이 구체화되면서 서울 강남권 고가 주택 보유자들이 매각 시기와 거래 방식을 다시 계산하고 있다. 특히 장기간 거주한 1주택자 사이에서는 기존 집을 팔아 양도차익을 정산한 뒤 인근의 비슷한 주택을 사는 ‘제자리 갈아타기’와 주택을 맞바꾸는 교환 매매에 대한 문의가 늘고 있다.

지난 3일 공개된 세제 개편안은 현행 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 바꾸고 1세대 1주택자의 양도차익 공제 한도를 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 낮추는 내용을 담았다. 압구정동에서는 양도차익이 50억원을 넘는 70대 장기 보유자가 공제를 최대한 받을 수 있는 올해 집을 판 뒤 인근 소형 주택을 사는 방안을 중개업소에 문의한 사례도 확인됐다.

반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡를 16억원에 사서 10년간 거주한 1주택자가 내년 초 56억원에 매도하면 예상 양도세는 2억4185만원이다. 양도차익 40억원에서 80% 공제율을 반영한 26억8000만원이 차감된 결과다. 같은 조건에서도 공제 상한이 적용되면 세금은 2028년 4억4985만원, 2029년 9억4500만원으로 늘어난다. 지금 매도한 뒤 56억원짜리 인근 아파트를 취득할 경우 취득세 1억8480만원을 더한 총세금은 4억2665만원으로 계산된다.

비슷한 공시가격의 주택을 교환해 양도차익을 정리하려는 수요도 매물이 드문 초고가 주택 보유자를 중심으로 이어지고 있다. 한편 일부 다주택자는 보유세와 양도세 부담을 줄이려고 다세대·다가구 건물을 근린생활시설로 용도 변경하고 있다. 근린생활시설은 주택 수 산정과 다주택자 중과 대상에서 제외되지만, 용도만 바꾼 뒤 내부를 다시 주택으로 개조해 임차인을 받는 행위는 편법·불법 임대에 해당한다.