양도세 공제, 2029년부터 거주 기간만 반영

정부가 3일 공개한 2026년 세제 개편안에는 1가구 1주택자의 장기보유 특별공제를 2029년부터 장기거주 소득공제로 전환하는 방안이 담겼다. 현재 보유 기간과 거주 기간에 각각 연 4%를 적용해 10년간 최대 80%를 공제하지만, 개편 뒤에는 보유 혜택을 없애고 거주 기간에 연 8%씩 최대 80%를 적용한다. 실거주 1주택자의 공제액도 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원으로 제한된다.

전환 과정인 2028년에는 1주택자 공제율이 거주 연 6%, 보유 연 2%로 조정된다. 10년 보유하고 2년 거주했다면 공제율은 32%가 되며, 2029년부터는 같은 보유 기간이 공제에 반영되지 않는다. 잠실엘스 아파트를 10년 보유하고 2년 거주한 뒤 22억 원의 양도차익을 얻는 조건에서는 양도세가 올해 2억6993만 원에서 2028년 3억6550만 원, 2029년 이후 4억6383만 원으로 늘어나는 것으로 계산됐다.

다주택자 공제도 실거주 중심으로 재편된다. 현재 조정대상지역 밖의 다주택자는 보유 기간에 연 2%씩 15년간 최대 30%를 공제받는다. 2028년에는 보유 기간당 연 1%와 거주 기간당 연 2% 가운데 하나만 선택할 수 있고, 2029년부터는 거주 기간에 대해서만 연 2%씩 최대 30%가 적용된다. 정부는 거주하지 않는 주택의 매도를 유도하고, 가격 상승 폭이 큰 고가 주택에 공제 혜택이 집중되는 구조를 손질한다는 방침이다.

공제율 80%가 유지되는 장기 실거주 1주택자도 양도차익이 크면 세 부담이 급증한다. 10년 거주 후 50억 원의 차익을 얻은 1주택자의 양도세는 올해 3억1600만 원에서 2029년 13억7300만 원으로 증가한다. 정부는 약 30억 원 규모의 양도차익이 발생해야 10억 원 공제 한도를 넘어설 것으로 보고 있다. 다만 한 채의 집에서 수십 년간 살아온 고령 장기 보유자도 초고가 주택을 처분할 때 세금이 크게 늘어날 가능성이 제기된다.