실거주 혜택 넓히고 비거주 보유세 높인다

이재명 정부가 2026년 세제개편안에서 주택 과세 기준을 보유에서 거주 중심으로 전환한다. 1주택 종합부동산세 기본공제는 실거주자에게 12억원에서 14억원으로 확대하고, 거주하지 않는 소유자에게는 9억원으로 축소한다. 비거주·초고가·다주택자의 부담을 높이는 구조로, 향후 5년간 종부세는 순액법 기준 2조1815억원 늘어날 것으로 추산됐다.

양도소득세 장기보유특별공제는 장기거주소득공제로 바뀐다. 지금은 보유와 거주 기간에 각각 최대 40%를 적용해 양도차익의 80%까지 공제하지만, 개편 뒤에는 거주 기간에만 연 8%씩 최대 80%를 인정한다. 종부세 공정시장가액비율은 1세대 1주택자 70%, 다주택자 80%로 올리고, 주택분 재산세 비율은 현행 60%를 유지한다. 실거주 1주택자의 종부세 부담은 줄어드는 반면 거주하지 않고 장기간 보유한 주택의 세 부담은 커진다.

보유세 강화와 함께 추진될 것으로 예상됐던 근본적인 거래세 인하는 이번 개편안에 포함되지 않았다. 대신 다주택자의 조정대상지역 주택 양도세 중과를 한시적으로 완화하고 고령 1주택자에게 한시적 과세특례를 부여한다. 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억원 이하인 1세대 1주택의 양도세 기본공제도 연 250만원에서 2500만원으로 높인다. 지난 5월 10일 종료했던 다주택자 중과 유예를 다시 완화하며, 종료일 이후 중과세된 양도분에도 혜택을 적용한다.

개편안의 전체 세수 증가분은 공식 산정 방식인 순액법으로 5년간 3조4430억원, 2026년을 기준으로 계산하는 누적법으로는 13조3000억원이다. 정부는 집값 안정책보다 과도한 혜택을 바로잡는 과세 정상화에 무게를 뒀지만, 보유세와 거래세의 관계나 보유세수의 용도는 담지 않았다. 전문가들은 실거주 중심으로 시장을 재편하려는 방향은 분명하다고 보면서도 제도가 복잡해지고 종부세가 부유세 성격을 띨 수 있다고 지적했다. 세 부담이 전세에 전가되거나 집주인의 실입주로 전세 물량이 감소할 가능성도 제기됐다.