실거주 중심 양도세 전환…고가주택 공제 축소

정부가 주택 양도세 공제 체계를 보유 기간보다 실제 거주 기간을 중시하는 방식으로 바꾼다. 1세대 1주택자의 장기보유특별공제는 2028년 거주 연 6%와 보유 연 2%를 적용한 뒤, 2029년부터 거주 연 8%, 최대 80%의 ‘장기거주소득공제’로 전환된다. 공제액 상한은 2028년 20억원에서 2029년 10억원으로 낮아지며 12억원 기본공제는 유지된다.

세 부담은 양도차익과 거주 기간에 따라 크게 달라진다. 12억원에 산 아파트를 10년 보유하고 2년 거주한 뒤 32억원에 팔면 산출세액은 2027년 2억3600만원에서 2028년 3억2000만원, 2029년 4억500만원으로 늘어난다. 25억원에 취득한 주택을 10년간 보유·거주한 뒤 75억원에 양도하는 경우에도 세액이 3억1600만원에서 2028년 9억2300만원, 2029년 13억7300만원으로 증가한다.

반면 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1주택자는 기본공제가 연 250만원에서 2500만원으로 확대된다. 10억원에 취득해 20억원에 팔면 세액이 약 1280만원에서 740만원으로, 15억원에 사서 30억원에 양도하면 4750만원에서 3900만원으로 줄어든다. 친족·특수관계인 거래와 1주택 이외 양도소득은 제외되며, 공동 소유자는 지분별로 공제하되 부부 공동명의는 각각 2500만원을 적용한다.

조정대상지역 다주택자 중과는 매도를 유도하기 위해 2027~2028년 한시 완화된다. 2주택자는 가산세율이 현행 20%포인트에서 각각 5%포인트와 10%포인트로, 3주택 이상은 30%포인트에서 10%포인트와 15%포인트로 낮아진 뒤 2029년 복귀한다. 조정대상지역 간 일시적 2주택 특례기간은 3년에서 2년으로 줄어든다. 65세 이상 1주택자가 5년 이상 거주한 수도권 주택을 팔고 6개월 안에 비수도권으로 옮기면 2027년 50%, 2028년 30%의 한시 감면도 받을 수 있다.