실거주 중심 세제 전환…고가·비거주 부담 확대

정부가 종합부동산세와 양도소득세의 기준을 주택 수 중심에서 실거주 여부와 주택 합산가액 중심으로 바꾼다. 공시가격 20억원 이하 주택에서 10년 이상 거주한 1가구 1주택자와 지방으로 이주하는 고령층의 부담은 줄어드는 반면, 공시가격 30억원 초과 초고가 주택과 비거주 보유자는 강화된 과세를 적용받는다.

실거주 1가구 1주택자의 종부세 기본공제는 12억원에서 14억원으로 늘지만 비거주자는 9억원으로 낮아진다. 다주택자는 9억원 가운데 4억원을 기본 공제하고, 나머지 5억원은 전체 주택가액 중 거주주택 비중에 맞춰 공제받는다. 공시가격 10억원짜리 두 채 중 한 채에 살면 총 6억5000만원, 거주하지 않으면 4억원이 공제된다.

장기보유공제는 거주공제로 단계적으로 전환된다. 2027년에는 보유공제와 거주공제 중 유리한 항목을 선택할 수 있지만 2028년부터 거주공제만 인정된다. 실제 거주한 1가구 1주택자는 최대 50% 공제를 유지하며, 세액공제 한도는 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원이다. 65세 이상이 수도권 주택을 팔고 지방으로 옮기면 2027년 양도분에 한해 최대 5억원, 50%까지 양도세를 감면받는다.

공시가격 30억원을 넘는 1주택자는 3주택 이상 보유자에 준하는 중과세율을 적용받고, 비거주 주택은 장기보유특별공제와 종부세 세액공제가 축소되거나 배제된다. 종부세 공정시장가액비율도 현행 60%에서 2027년 70%, 2028년 80%로 오른다. 공시가격 35억원 상당 주택에 거주하지 않는 1주택자의 종부세는 연간 약 1500만원에서 2700만원 이상으로 늘어날 전망이며, 규제 강화에 따른 거래 위축 가능성도 제기된다.