실거주 전환에 서울 전세 3만7000가구 이탈 우려

정부가 등록임대사업자에게 제공하던 세제 혜택을 단계적으로 줄이면서 서울 임대차 시장의 전세 공급이 크게 위축될 가능성이 커졌다. 의무 임대 기간을 채운 집주인들이 양도소득세 중과를 피하려고 임대주택을 실거주용으로 돌리는 움직임이 이어질 경우, 2028년까지 서울에서 약 3만7000가구의 아파트 전세 물량이 시장을 떠날 것으로 예상된다.

실거주 전환은 현재 집을 빌려 사는 세입자의 계약 연장에도 직접적인 영향을 준다. 세입자는 주택임대차보호법에 따라 계약 갱신을 요구할 수 있지만, 집주인이 해당 주택에 직접 거주하려는 경우에는 갱신 요구가 거절될 수 있다. 의무 임대 기간 만료와 함께 퇴거 통보를 받은 세입자는 짧은 기간 안에 새로운 전셋집을 찾아야 해 주거 불안과 이사 부담을 동시에 떠안게 된다.

등록임대사업자 제도는 민간 임대주택 공급을 늘리고 임대차 시장을 안정시키기 위해 운영됐다. 사업자에게 양도소득세 감면과 종합부동산세 합산 배제 등의 혜택을 주는 대신 법정 의무 임대 기간을 지키도록 한 구조다. 그러나 2021년부터 혜택 축소와 사실상 폐지를 둘러싼 논의가 이어졌고, 2026년 8월에는 단계적 축소 방침의 여파로 임대인들의 실거주 선택과 기존 세입자의 퇴거 문제가 본격적으로 부각됐다.

전세 공급이 예상대로 감소하면 남은 물량을 둘러싼 수급 불균형이 커져 보증금 상승 압력이 높아질 수 있다. 전셋집을 구하지 못한 수요가 월세와 반전세로 이동하면 서민층의 매달 주거비 부담도 늘어날 가능성이 있다. 세제 혜택 축소가 신규 등록임대주택 공급까지 위축시킬 수 있는 만큼, 향후 정책 기조와 장기 임대 인센티브·세입자 보호 대책의 마련 여부가 임대차 시장의 불안을 가를 변수로 떠올랐다.