실거주 유도 세제에 전월세 공급 위축 우려

정부가 부동산 과세체계를 보유 중심에서 거주 중심으로 전환하면서 전월세 시장의 공급 위축 우려가 커지고 있다. 3일 공개된 세제 개편안은 초고가·비거주 주택의 세 부담을 크게 높이고 양도소득세 장기보유특별공제를 실거주 중심으로 조정했다. 비거주 1주택자가 임대를 중단하고 직접 거주할 유인이 커졌지만, 임대차 시장 안정을 위한 구체적인 대책은 개편안에 담기지 않았다.

전월세 가격과 매물 지표는 이미 불안한 흐름을 보이고 있다. 올해 상반기 아파트 전셋값은 4.99%, 월세는 4.62% 올랐고 서울 아파트 평균 전셋값은 처음으로 7억원을 크게 넘어섰다. 4일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만803건으로 1년 전보다 9.0% 감소했다. 오세훈 서울시장은 집주인의 실거주 전환으로 임대 물량과 임대료가 움직이면 서민과 청년이 피해를 볼 수 있다고 지적했다.

계약 만료가 집중되는 시기도 시장의 부담으로 꼽힌다. 2024년 체결된 서울 전월세 신규 계약 가운데 이달부터 연말까지 종료되는 가구는 5만가구가 넘는다. 집주인이 재계약 대신 실거주를 선택하면 임차인은 계약갱신권을 행사할 수 없어 거주 불안이 커질 수 있다. 집주인의 세 부담이 임대료로 옮겨갈 경우 전월세 가격 상승과 고가 전세의 월세 전환도 빨라질 가능성이 있다.

기존 정책과의 정합성 문제도 남았다. 정부는 지난 5월 토지거래허가구역에서 전세를 낀 주택의 실거주 의무를 임대차 종료 때까지 유예했지만, 이번 개편에서는 해당 조치를 적용받은 무주택 매수자에게 별도 예외를 두지 않았다. 조정대상지역 매입임대주택과 상생임대주택의 세제 혜택도 단계적으로 폐지된다. 정부와 국회에는 비아파트 공급을 위한 제도 개선, 공공임대 확대, 무주택 실수요자 지원 등 임대차 시장 보완책을 서둘러 마련해야 할 과제가 놓였다.