실거주 여부로 갈리는 종부세…고가 1주택 부담 확대

2027년부터 1주택자의 종합부동산세 과세 기준이 공시가격 12억원에서 14억원으로 높아진다. 다만 공시가격이 14억원을 넘으면 실제 거주 여부에 따라 기본공제가 달라진다. 소유자가 직접 사는 주택은 14억원을 공제하지만, 전·월세를 놓는 등 거주하지 않는 주택은 9억원만 공제한다. 공시가격 14억원 이하 1주택자는 종부세 과세 대상에서 빠지며, 지난해 고지 기준 48만577명이 개편 영향권에 놓인다.

공정시장가액비율은 현행 60%에서 2027년 70%, 2028년 최고 80%로 오른다. 2028년에도 1주택자는 조정대상지역 여부와 무관하게 70%를 적용받지만, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택이 포함된 2주택자는 80%가 적용된다. 세부담 상한도 전년도 산출세액의 150%에서 200%로 확대된다. 비거주 1주택자가 40억원 상당 아파트를 보유한 사례에서는 종부세가 263만원에서 1114만원으로 늘어난다.

2028년부터는 주택 수에 따른 차등 세율이 폐지되고 주택 가격을 중심으로 세율 체계가 통일된다. 과세표준 25억원 초과 50억원 이하인 1·2주택자의 세율은 현행 1.5%에서 2027년 2%, 2028년 3%로 오른다. 과표 50억원 초과 94억원 이하는 2%에서 4%, 94억원 초과는 2.7%에서 5%로 상승한다. 과표 6억원 초과 12억원 이하 구간도 2027년부터 기존 1% 대신 1.3%가 적용된다.

비거주 고가 1주택자는 공제 축소와 공정시장가액비율 인상이 겹치고 장기보유 공제도 받지 못해 시가 40억~50억원을 넘는 구간에서 부담 증가가 두드러진다. 고령·장기보유 세액공제에는 금액 상한이 신설돼 2027년 800만원, 2028년부터 600만원까지만 인정된다. 대신 납부유예 소득 요건을 완화하고 10년 이상 거주자나 납세보증보험 담보 이용자의 이자 부담을 낮춘다. 2027~2031년 세수 증가 추산액은 3조4430억원이며, 종부세가 2조1815억원으로 63%를 차지한다.