실거주 약속 뒤 조기 임대…집주인에 3079만원 배상 확정

실거주를 이유로 세입자의 계약갱신 요구를 거절한 집주인이 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 집을 제3자에게 임대했다면, 불가피한 사정이 있었다는 점을 집주인이 증명해야 한다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 2부는 세입자 A씨가 집주인 B씨를 상대로 낸 손해배상 소송에서 B씨의 상고를 기각하고, 원심이 정한 배상액 3079만9992원을 확정했다.

A씨는 2020년 7월 서울 서대문구 아파트를 보증금 6억6000만원에 2년간 임차했다. 계약 만료를 앞둔 2022년 5월 갱신을 요구했지만 B씨가 직접 거주하겠다며 거절해 집을 비웠다. B씨는 2022년 9월 전입신고를 했고 2023년 2월 입국해 2024년 4월까지 살았으나, 그보다 앞선 2024년 2월 아파트를 다른 사람에게 보증금 8억2000만원, 2년 계약으로 임대했다.

주택임대차보호법은 세입자에게 한 차례 계약갱신요구권을 보장하고, 집주인이나 직계존비속이 실제 거주하려는 경우에는 갱신을 거절할 수 있도록 한다. 다만 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 세입자의 손해를 배상해야 한다. B씨는 남편과 공동 소유한 다가구주택의 임차인 6명이 동시에 보증금 반환을 요구해 자금이 부족했다고 주장했다.

1심은 보증금 반환 요구를 갱신 거절 당시 예상하기 어려웠다고 보고 A씨의 청구를 기각했지만, 2심은 반환 채무가 이미 존재했고 2024년 2월 무렵 지급 시기도 예상할 수 있었다며 3079만9992원과 지연손해금 지급을 명했다. 대법원은 정당한 사유가 되려면 당시 예측할 수 없던 사정으로 제3자 임대가 필요했고 그것이 불가피해야 한다고 밝혔다. 그 사유를 입증할 책임은 임대인에게 있다고 판단해 2심 결론을 유지했다.