실거주 보호하고 고가·비거주 주택 보유세 높인다

정부가 2026년 세제개편안을 통해 시가 32억원을 넘는 고가 주택과 비거주 1주택자, 다주택자의 종합부동산세를 내년부터 단계적으로 올린다. 실거주 1주택자는 시가 20억원까지 종부세를 내지 않고 32억원까지도 부담이 거의 달라지지 않는다. 반면 60세에 10년 보유한 비거주 1주택자의 종부세는 2028년 약 4배로 늘어날 전망이다.

거주용 1주택자의 기본공제는 12억원에서 14억원으로 확대하고, 비거주 1주택자는 12억원에서 9억원으로 축소한다. 다주택자는 주택가액에 따라 기본공제를 달리 적용해 혜택을 줄인다. 과세 기준도 주택 수에서 가액 중심으로 바뀐다. 과세표준 6억~12억원 구간 세율은 1·2주택자와 다주택자 모두 1%에서 1.3%로 오른다. 1·2주택자의 12억~25억원 구간은 내년 1.5%, 2028년 2%로 인상되며 25억원 초과 구간도 2028년까지 다주택자와 같은 세율이 적용된다.

종부세 공정시장가액비율은 현재 60%에서 1주택자 70%로 높이고, 다주택자는 2028년까지 80%로 올린다. 재산세 공정시장가액비율은 유지한다. 양도소득세 장기보유특별공제는 실거주 중심으로 재편한다. 2028년 거주공제율은 최대 60%, 보유공제율은 최대 20%가 되며 2029년부터 보유공제를 없애고 거주공제만 최대 80%까지 인정한다. 공제액 한도는 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 낮아진다.

이번 조정으로 서울 마포·용산·성동구 등 선호 지역의 실거주 1주택자는 대체로 세 부담 증가를 피하지만, 같은 주택이라도 실제 거주하지 않으면 부담이 커질 수 있다. 다주택자의 조정대상지역 주택에 대한 양도세 중과는 2028년까지 한시적으로 완화한다. 약 4년 만의 부동산 세제 개편이지만 초고가 주택과 비거주자에 집중하고 재산세를 그대로 둔 데다 양도세 중과 유예를 연장해 보유세 정상화와 시장 안정 효과를 둘러싼 평가는 엇갈린다. 개편안은 입법예고와 국무회의를 거쳐 정기국회에 제출된다.