실거주 공제 확대에도 고가주택 종부세 강화

2026년 세제개편안이 시행되면 2027년부터 시가 20억 원을 넘는 주택을 보유한 실거주 1주택자도 종합부동산세 과세 대상에 포함된다. 실거주자의 기본공제는 현행 12억 원에서 14억 원으로 확대하지만, 비거주 1주택자는 9억 원으로 낮춘다. 시가 32억 원부터 세율이 높아지고 2028년에는 약 40억 원대 초과 주택에 2~5% 세율이 적용된다.

거주 여부와 관계없이 1주택자의 공정시장가액비율은 60%에서 70%로 오른다. 조정대상지역 주택 보유자 가운데 1세대 1주택자가 아닌 경우와 3주택 이상 보유자는 2028년 80%를 적용받는다. 과세표준 6억~12억 원 구간 세율은 2027년 1.0%에서 1.3%로 인상되고, 12억 원 초과 구간에는 1·2주택자 기준 1.5~3.5% 세율이 부과된다.

보유 기간을 기준으로 하던 종부세 세액공제는 실제 거주 기간 중심으로 바뀐다. 공제 한도는 2027년 800만 원, 2028년부터 600만 원으로 제한된다. 비거주 1주택자가 시가 20억 원 주택을 10년 보유한 60세인 경우 종부세는 현행 27만6000원에서 2027년 114만 원으로 4.1배, 2028년 152만1000원으로 5.5배 늘어난다.

양도소득세 장기보유특별공제도 실거주 중심으로 재편된다. 보유 기간 공제는 단계적으로 폐지되고 2029년부터 거주 기간에 대해서만 연 8%를 공제한다. 고가주택 공제액은 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원으로 제한한다. 보유세 강화 이후 매물 잠김을 막기 위해 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과는 2027년과 2028년 한시적으로 완화한다.