실거주 공제 넓히고 비거주·고가주택 과세 강화

정부가 3일 공개한 ‘2026년 세제 개편안’은 실거주 1주택자의 세 부담을 일부 낮추는 대신 비거주 1주택자와 고가 주택·다주택 보유자의 공제를 줄이고 세율을 높이는 데 초점을 맞췄다. 내년부터 비거주 1주택자의 종합부동산세가 올해의 3배를 넘거나 재산세 등을 더한 보유세가 상한인 2배까지 오르는 사례가 잇따를 전망이다. 양도차익이 50억 원 이상인 초고가 주택은 2029년부터 양도소득세가 4배 이상 늘어날 수 있다.

1가구 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 확대된다. 시가로는 약 20억 원 수준이다. 반면 종부세를 내는 비거주 1주택자의 공제액은 9억 원으로 낮아진다. 현행 9억 원인 다주택자 공제도 4억 원만 기본 적용하고 나머지 5억 원은 거주 여부에 따라 차등 적용한다. 실거주 1주택이라도 시가가 32억 원 이상이면 종부세율이 현행 1.0∼2.7%에서 2028년 1.3∼5.0%로 오른다.

세 부담 변화는 비거주 고가 주택에서 두드러진다. 시가 20억 원짜리 주택을 10년 보유한 60세 비거주 1주택자의 종부세는 올해 27만 원에서 2028년 152만 원으로 늘어난다. 시가 50억 원 주택의 종부세는 같은 기간 453만 원에서 1970만 원으로 뛰고, 재산세 등을 합친 보유세는 1354만 원에서 2871만 원으로 증가한다. 1가구 1주택 양도세 장기보유 특별공제는 장기거주 소득공제로 전환돼 실제 거주자만 감면을 받는다.

정부는 보유세와 양도세를 단계적으로 강화하면서 다주택자 양도세 중과세율을 2년간 한시 완화해 매물 출회를 유도할 계획이다. 그러나 종부세 인상은 큰 폭으로 추진하면서 양도세 완화 기간은 2년에 그쳐 2029년 이후 매물 잠김이 심해질 수 있다는 우려도 제기된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 다주택자의 매각을 압박하는 정책 기조가 한층 강해졌다고 평가했다. 이번 개편으로 향후 5년간 세수는 13조3000억 원 늘고, 이 가운데 토지분을 포함한 종부세가 9조3000억 원을 차지할 것으로 예상된다.