수도권 비거주 1주택자 전세대출 문턱 높인다

내년 1월부터 수도권·규제지역 아파트를 보유하고도 본인과 배우자가 한 번도 거주하지 않은 1주택자는 신규 전세대출과 기존 대출의 만기 연장이 원칙적으로 제한된다. 금융위원회는 12일 금융종합대책을 발표하고, 다주택자와 투기·투기과열지역의 3억원 초과 아파트 보유자 등에 적용하던 전세대출보증 제한을 비거주 1주택자까지 확대하기로 했다.

투기성 여부는 본인이나 배우자의 실제 거주 이력을 중심으로 가린다. 두 사람 모두 보유 주택에 살지 않은 채 임대했다면 임차보증금을 매입자금으로 활용한 갭투자 성격이 강한 것으로 판단한다. 다만 보증금 미반환으로 대출 상환이 어렵거나 세입자가 있는 주택을 사들여 계약 종료 전까지 입주할 수 없는 경우, 퇴거 일정 조정으로 일시적인 연장이 필요한 경우에는 예외가 인정된다.

토지거래허가구역에서 임차인이 있는 주택을 매수한 사례도 계약 종료 후 실거주하고 전세대출을 상환해야 한다는 점을 고려해 예외에 포함한다. 부모 봉양이나 직장 발령 등 불가피한 사정은 금융회사의 여신심사위원회가 개별적으로 판단한다. 금융당국이 모든 예외를 열거하지 않고 금융회사가 실제 비거주 사유와 투기성 여부를 심사하도록 한 구조다.

전세대출 보증비율도 1주택자를 기준으로 수도권 규제지역은 70%, 그 밖의 지역은 80%로 낮아진다. DSR 소득 산정에서는 상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년, 30%를 초과하면 최근 3개년 평균소득을 적용한다. 고액·고DSR 또는 고가주택·고LTV 주택담보대출의 위험가중치도 높이되 세부 기준은 자본비율 영향 분석 뒤 확정한다. 규제지역 LTV 40%, 은행권 DSR 40%와 제2금융권 50%, 주택가격별 6억·4억·2억원의 주담대 한도는 유지되며, 다주택자 만기 연장 제한과 용도 외 사업자대출 회수도 계속 시행된다.