세제 문턱 낮은 서울 20억대 주택 부상

초고가·비거주 1주택의 세 부담을 높이는 개편안이 나오면서 시세 32억원 아래 서울 아파트가 새로운 갈아타기 후보로 떠올랐다. 거주 1주택자의 종합부동산세 부담이 상대적으로 작은 구간으로, 강남권과 한강벨트의 중소형 주택에 절세 수요가 유입될 가능성이 제기된다. 다만 마포·동작구 중개 현장에서는 세제 내용을 묻는 상담만 늘었을 뿐 실제 거래 움직임은 아직 뚜렷하지 않다.

2026년 공동주택 호별 공시가격을 분석한 결과 서울 아파트 183만7006호 가운데 공시가격 14억원 초과~22억원 이하는 17만4761호로 9.5%를 차지했다. 이 구간 물량의 97.6%인 17만544호가 강남권과 한강벨트에 있고, 전용면적 85㎡ 이하 중소형 비중은 58.7%였다. 마포래미안푸르지오 전용 84㎡ 호가는 25억~27억원대로 형성돼 세제 개편 이후 주목받는 가격대에 포함된다.

거주 1주택자의 종부세 기본공제액은 현행 12억원에서 14억원으로 높아지며, 이는 시세 약 20억원 수준이다. 과세표준 6억~12억원에 해당하는 시세 32억~45억원 구간부터 세율이 1.3%로 오르는 등 세율도 단계적으로 강화된다. 이에 공시가격 22억원, 시세 32억원을 밑도는 주택은 상대적으로 부담이 작다. 그러나 주택담보대출 한도 축소와 15억원 초과 주택의 추가 제한, 서울 규제지역 LTV 40%가 매수 여력을 제약하고 있다.

은행권의 가계대출 총량관리와 일부 은행의 대출 한도 3억원 축소까지 겹쳐 현금 여력이 있거나 기존 집을 처분하는 1주택자 중심으로 거래가 형성될 가능성이 크다. 8월 첫째 주 서울 아파트값은 0.26% 올랐고 중구 0.54%, 중랑구 0.52%, 성북구 0.49%, 노원구 0.46%, 서대문구 0.43%의 상승률을 기록했다. 반면 강남구는 0.07%에서 0.01%, 서초구는 0.05%에서 0.02%로 상승 폭이 줄어 세제 개편 전까지는 중저가 지역의 강세가 이어졌다.