세제 개편에 중저가·임대시장 불안 커지나

정부의 2026년 부동산 세제 개편안은 집값의 급등세를 누그러뜨릴 수 있지만 상승 흐름까지 돌려세우기는 어렵다는 전망이 나온다. 보유세 강화와 장기보유특별공제 개편의 영향이 초고가 주택에 집중되는 반면, 세 부담이 상대적으로 낮은 중저가 주택과 전월세 시장에는 수요가 몰려 가격 상승 압력이 커질 가능성이 제기됐다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 20억원 이하 주택의 가격이 상향 평준화될 가능성을 짚었고, 남혁우 우리은행 부동산연구원은 시세 30억원 안팎 이하 주택이 새로운 절세형 한 채로 떠오를 수 있다고 분석했다. 강남 핵심 지역에서는 일부 급매와 가격 조정이 나타날 수 있지만 고가주택 수요가 유지돼 급락보다는 보합에 가까운 흐름이 예상됐다.

세제 혜택에 실거주 요건이 강화되면 비거주 집주인이 임대차계약 종료 뒤 직접 입주하는 사례가 늘어 전세 매물이 감소할 수 있다. 보유세 부담이 월세와 전세금으로 옮겨가면서 월세화가 빨라지고 임차료 변동성도 확대될 가능성이 있다. 과거 양도세 중과 유예 종료 뒤 압구정 가격은 하락했지만 노원·도봉·강북과 금천·관악·구로는 오른 사례도 가격대별 차별화 전망을 뒷받침한다.

장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 바꾸더라도 대규모 매물이 시장에 나오기보다 거래 위축과 매물 감소로 이어질 가능성이 높다는 진단도 제시됐다. 세제상 유리한 가격대로 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 이동하면 중고가 이하 매물은 대기 수요가 흡수할 수 있다. 서울 중하위 지역과 경기 비규제지역에서는 전월세 부족으로 임차 수요가 매매로 전환될 여지도 있어 실수요자의 매수 시점이 앞당겨질 수 있다.