세제 개편 앞두고 주택 매물 늘고 임대 공급 줄까

정부가 4년 만에 부동산 세제를 대폭 손질한 ‘2026년 세제개편안’을 내놓으면서 주택 매매와 임대차 시장의 변화에 관심이 쏠리고 있다. 부동산 전문가 9명 사이에서는 2028년 양도소득세 장기보유특별공제 축소를 앞두고 절세 목적의 매물이 늘어날 것이라는 전망이 우세했다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 강남 고가주택뿐 아니라 비강남 지역 임대사업자의 보유 주택도 매물로 나올 수 있다고 진단했다.

집값의 향방을 두고는 전망이 갈렸다. 최은영 한국도시연구소장은 초고가주택의 종합부동산세 부담 강화가 강남 고가주택의 상승세를 제어할 수 있다고 봤다. 남혁우 우리은행 부동산연구원도 강남 주요 인기 지역에서 급매물이 출현해 가격 조정으로 이어질 가능성을 제시했다. 반면 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 서울 핵심지의 비거주 고가주택 매물이 늘더라도 공급 부족이 지속돼 하락 압력이 크지 않을 것으로 판단했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장 역시 서울 등 핵심 지역의 가격 하락 효과는 제한적일 것으로 예상했다.

세 부담 차이에 따라 수요가 이동할 가능성도 제기됐다. 시가 32억원 이하 주택에는 종합부동산세 부담이 없어 마포·용산·성동구와 강남권 소형 아파트 등 해당 가격대 주택으로 관심이 집중될 수 있다는 분석이다. 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 거주용 1주택에 대한 세제 혜택이 강화되면서 입지와 주거 편의성이 좋은 수도권 핵심 지역 아파트 단지로 수요 쏠림이 이어질 것으로 내다봤다.

거주 중심으로 재편된 세제가 전월세 공급을 위축시킬 수 있다는 우려도 나왔다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 거주자 중심의 혜택이 임차인 퇴거와 임차료 상승으로 이어질 가능성을 제기했다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 전월세 물량의 상당 부분을 다주택자가 공급하는 상황에서 실거주만 우대하면 임대 매물이 줄어들 수 있다고 지적했다. 공공과 민간의 다양한 공급 정책이 함께 추진되지 않을 경우 전월세 매물 부족과 임대차 시장 혼란이 핵심 문제로 부상할 수 있다는 진단이다.