세제 개편 앞두고 고가주택 맞교환 절세 주목

정부 세제 개편으로 고가 주택을 보유한 실거주 1주택자의 세 부담이 2028년부터 커진다. 장기보유특별공제가 거주 공제로 전환되고 공제 한도는 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 낮아진다. 보유세와 양도세가 함께 늘어날 수 있다는 판단에 기존 주택을 비슷한 가격의 다른 주택과 바꾸는 ‘교환 매매’가 절세 방안으로 부상하고 있다.

10년 전 서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡를 16억원에 매입해 올해 56억원에 판다고 가정하면 경비를 제외한 양도세는 2억4185만원이다. 같은 차익을 내고 2028년에 매도하면 4억4985만원, 2029년에는 9억4485만원으로 증가한다. 10억원에 산 주택의 시세가 40억원이 된 사례도 2029년 이후에는 차익 30억원 가운데 10억원만 공제 대상이 된다.

종합부동산세는 2028년까지 가액 기준으로 단계적으로 일원화된다. 과세표준 공시가격 6억원 이상 주택의 세율은 1.3%에서 최대 5.0%까지 적용되고 공정시장가액비율은 70%로 오른다. 세액공제 한도도 장기 거주 여부나 고령자 여부와 관계없이 2028년부터 600만원으로 제한된다. 교환 매매는 개편 전에 현재 주택을 처분하고 같은 가격대 주택을 취득해 취득가액을 시세 수준으로 높인 뒤, 향후 새로 생긴 차익을 중심으로 양도세를 계산하려는 방식이다.

맞교환 과정에서는 같은 단지와 면적이라도 층수와 주거 환경에 따라 가격이 달라질 수 있어 감정평가와 양도·취득세 검토가 필요하다. 기존 주택을 팔고 종부세 증가 폭이 상대적으로 작은 과세표준 6억~12억원, 시세 32억~45억원 미만 주택으로 옮기는 움직임도 예상된다. 시가 30억원 이하이거나 양도차익 20억원 이하인 실거주 1주택자는 부담이 유지되거나 줄 수 있다. 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 공시가격 동결 시 보유세가 416만원에서 411만원으로 낮아지고, 당산동 래미안4차와 래미안힐스테이트고덕 전용 84㎡는 종부세 대상에서 빠져 보유세가 11~12% 감소할 것으로 예상된다.