세금·대출 규제에 강남 주택 셈법 달라진다

2026년 세법개정안이 초고가 주택의 보유 부담을 높이면서 오랫동안 이어진 강남 주택 선호에도 변화 조짐이 나타나고 있다. 거주 주택이 자산 불평등에 기여하는 비중은 67%에 달해 주택은 거주 공간을 넘어 자산 격차와 사회적 지위를 가르는 기준으로 작용해 왔다. 그 중심에 있던 강남 아파트는 자산가들이 현금을 장기간 묻어 두는 축장 수단이자 결국 가격이 오른다는 믿음의 상징이었다.

개정안이 원안대로 통과되면 소득은 적지만 고가 주택을 보유한 강남 고령층이 직접적인 압박을 받을 가능성이 크다. 기존에는 보유 주택을 전월세로 내놓고 외곽으로 옮겨 생활비를 마련하는 방식이 가능했지만, 세제 개편 뒤에는 이 같은 소유와 거주의 분리 전략도 운용하기 어려워진다. 현금 여력이 부족한 고령자가 주택을 처분하고 다른 지역으로 이동하면 그 자리는 자금 동원력이 있는 중장년층과 젊은 부유층이 채우며 강남 내부의 세대교체가 빨라질 수 있다.

강남 가격 상승이 한강벨트를 거쳐 수도권으로 확산하던 시장 구조도 단기적으로 약해질 전망이다. 세금 부담을 줄이려는 매물이 강남권에 나올 수 있지만 촘촘해진 대출 규제로 매수세가 이를 충분히 흡수하기 어렵기 때문이다. 이에 따라 강남 시세의 탄력은 다른 지역보다 낮아지고 주변 시장과의 가격 동조화도 한동안 느슨해질 수 있다. 수요는 초고가 주택 한 채에 집중하는 방식에서 세금 부담과 가격 경쟁력을 함께 따지는 실속형 주택으로 이동하고 있다.

상대적으로 가격 부담이 낮은 옐로칩 주택과 실거주 편의성을 갖춘 미들코어 주택이 대안으로 부상하면서 시장의 판단 기준도 상징성보다 실리로 옮겨가는 모습이다. 다만 강남의 핵심 업무지구 접근성, 교육 기반, 생활 편의성과 신규 공급의 희소성은 여전히 주거 프리미엄을 지탱하는 요소다. 강남의 경쟁력이 곧바로 사라진다기보다 절대적인 상승 기대가 약해지고, 기대 수익과 보유 비용을 함께 계산해야 하는 현실적인 투자 대상으로 바뀌는 데 이번 변화의 의미가 있다.