세 부담 커진 강남권, 주택 맞교환 부상

정부의 부동산 세제 개편으로 고가 주택의 보유·매도 단계에서 세금이 늘어날 가능성이 커지자 서울 강남권을 중심으로 비슷한 가격대의 주택을 서로 바꾸는 교환 매매 문의가 늘고 있다. 기존 주택을 처분하는 동시에 취득가액을 현재 시세 수준으로 다시 설정해 향후 발생할 양도차익을 줄이려는 절세 방안이다.

10년 전 16억원에 산 서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡를 올해 56억원에 매도하면 경비를 제외한 양도세는 2억4185만원으로 계산된다. 같은 차익을 남기고 2028년과 2029년에 매도할 경우 세금은 각각 4억4985만원과 9억4485만원으로 증가한다. 장기보유특별공제가 거주 공제로 바뀌고 공제 한도가 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 축소되기 때문이다.

종합부동산세도 2028년까지 가액 기준으로 단계적으로 일원화된다. 과세표준 공시가격 6억원 이상 주택에는 1.3%에서 최대 5.0%의 세율이 적용되고, 공정시장가액비율은 70%로 높아진다. 세액공제 한도도 2028년부터 600만원으로 제한된다. 10억원에 매입한 주택의 현재 시세가 40억원이라면 2029년 이후 매도할 때 30억원의 차익 가운데 10억원만 공제 대상이 된다.

개편 전에 같은 가격대 주택으로 교환하면 새 주택의 취득가액이 현재 시세에 맞춰져 이후 추가 상승분을 중심으로 양도세가 산정될 여지가 있다. 다만 층수와 주거 환경에 따른 가격 차이를 반영한 감정평가와 양도·취득세 비교가 필요하다. 과세표준 6억~12억원 구간보다 낮은 주택으로 갈아타는 움직임도 예상된다. 시가 30억원 이하 또는 양도차익 20억원 이하인 실거주 1주택자는 부담 변화가 없거나 감소할 수 있지만, 초고가·비거주 1주택자는 보유와 매도 양쪽에서 세금이 늘어난다.