세 부담 변화 앞두고 아파트 교환 거래 급증

올해 상반기 전국 아파트 교환 거래가 305건으로 집계되며 2006년 통계 작성 이후 상반기 기준 두 번째로 많았다. 역대 최대였던 2023년 상반기 394건에는 못 미쳤지만, 지난해 같은 기간 278건보다 10% 늘었고 2024년 상반기 231건과 비교하면 32% 증가했다. 세 부담이 커지기 전에 양도차익을 정산하려는 수요가 거래 증가에 영향을 준 것으로 분석된다.

서울의 상반기 교환 거래는 57건으로 2009년 79건과 지난해 59건에 이어 역대 세 번째 규모를 기록했다. 2024년 상반기 41건보다는 39% 많다. 교환 거래는 주택 등 재산권을 서로 맞바꾸는 합법적인 소유권 이전 방식이다. 기존 주택을 처분한 것으로 간주돼 양도차익에 양도소득세가 붙고, 새로 취득한 주택에는 취득세가 부과되므로 일반 매매보다 즉각적인 세제 혜택이 있는 것은 아니다.

집주인들이 교환 거래를 선택하는 핵심 배경은 양도세를 중간에 정산하는 효과에 있다. 시세가 비슷한 주택을 교환하면 새로 보유하게 된 주택의 취득가액이 높아지고, 나중에 이를 매각할 때 계산되는 양도차익이 줄어 낮은 세율 구간을 적용받을 가능성이 생긴다. 현행 양도세율은 차익 규모에 따라 6~45%이며, 취득세도 향후 양도세 산정 때 필요경비로 공제된다. 과거 낮은 가격에 매입한 장기 보유자의 유인이 상대적으로 큰 구조다.

매매가 위축된 상황에서 원하는 가격에 고가 주택을 처분하기 어려워진 점도 교환 수요를 키운 배경으로 지목된다. 내년부터 장기보유특별공제가 단계적으로 장기거주소득공제로 바뀌고, 1가구 1주택자의 양도차익 공제 한도는 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 축소될 예정이다. 기존에 없던 상한이 생기면 양도차익이 수십억원인 초고가 아파트의 부담이 커질 수 있어, 제도 변경 전에 누적된 평가이익을 확정하려는 교환 거래가 하반기 이후 더 늘어날 가능성이 제기된다.